奧林小區管理辦法

奧林小區管理辦法一、總則（一）目的為了加強奧林小區的管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環境，維護小區全體業主和使用人的合法權益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于奧林小區內的所有業主、使用人以及物業服務企業及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規和相關政策，依法進行小區管理活動。2.業主自治與專業服務相結合原則：充分發揮業主的自治作用，同時引入專業的物業服務企業提供優質服務。3.公平、公正、公開原則：在管理過程中，做到公平對待每一位業主和使用人，公正處理各類事務，公開管理信息。4.服務第一原則：以業主和使用人的需求為導向，提供高效、優質的物業服務，不斷提升服務水平。二、業主大會與業主委員會（一）業主大會1.業主大會由奧林小區內全體業主組成，是小區的最高權力機構。2.業主大會履行下列職責：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。4.業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權半數以上通過。但是，籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。（二）業主委員會1.業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，對業主大會負責。2.業主委員會委員應當符合下列條件：本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；遵守國家有關法律、法規；遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。3.業主委員會履行下列職責：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；業主大會賦予的其他職責。4.業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。5.業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在任期屆滿后10日內，將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。三、物業服務企業（一）選聘與解聘1.業主大會有權通過公開招標、邀請招標等方式選聘物業服務企業。2.物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。3.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。4.業主大會決定解聘物業服務企業的，應當提前3個月書面通知物業服務企業，并在物業管理區域內顯著位置公告。物業服務企業應當按照合同約定辦理退出交接手續。（二）物業服務內容與標準1.物業服務內容一般包括房屋及共用設施設備的維修、養護和管理；環境衛生管理；綠化管理；治安保衛管理；車輛停放管理；消防管理等。2.物業服務標準應當符合國家和地方相關規定，并在物業服務合同中明確約定。物業服務企業應當按照約定的標準提供服務，接受業主和業主委員會的監督。（三）物業服務費用1.物業服務費用由業主按照物業服務合同的約定按時足額交納。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。2.物業服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。3.物業服務企業應當定期公布物業服務費用的收支情況，接受業主的監督。四、物業的使用與維護（一）物業的使用1.業主、使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業的使用性質。確需改變的，應當依法辦理相關手續，并告知物業服務企業。2.業主、使用人應當遵守法律、法規的規定，不得從事下列行為：損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；違章搭建、私設攤點；在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲；違反規定飼養家禽、寵物；法律、法規禁止的其他行為。（二）物業的維護1.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行日常維修、養護和管理。2.業主專有部分的維修、養護，由業主負責。業主專有部分出現危害他人安全、影響公共利益的情況時，業主應當及時維修，相關業主可以請求業主委員會督促其履行維修義務。3.物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、使用人應當予以配合。因維修、更新和改造需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。4.專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和地方有關規定執行。五、環境衛生管理（一）環境衛生責任區劃分1.奧林小區內的環境衛生責任區按照下列規定劃分：房屋自用部位和自用場地，由業主負責；房屋共用部位和共用場地，由物業服務企業負責；商業、服務業等經營場所，由經營單位負責；建設工程施工現場，由施工單位負責。2.環境衛生責任區的具體范圍和責任人，應當在小區內顯著位置公布。（二）環境衛生管理要求1.物業服務企業應當按照環境衛生作業標準和規范，定期清掃、保潔小區內的道路、綠地、樓道、電梯、停車場等公共區域，及時清運垃圾，保持環境整潔。2.業主、使用人應當遵守環境衛生管理規定，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共區域堆放物品。3.禁止在小區內焚燒樹葉、垃圾等廢棄物。六、綠化管理（一）綠化養護責任1.物業服務企業應當按照綠化養護標準和規范，定期對小區內的綠地、樹木、花卉等進行養護，確保綠化植物生長良好。2.業主、使用人應當愛護小區內的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞樹木、花卉，不得踐踏草坪。（二）綠化管理措施1.物業服務企業應當加強對綠化區域的巡查，及時發現和處理綠化植物的病蟲害、枯死等問題。2.物業服務企業可以根據小區實際情況，合理設置綠化宣傳標識，引導業主、使用人愛護綠化環境。七、治安保衛管理（一）治安保衛制度1.物業服務企業應當建立健全治安保衛制度，配備必要的治安保衛人員和設施設備，加強小區內的治安防范工作。2.治安保衛人員應當遵守職業道德，履行崗位職責，文明執勤，保障小區內的人身和財產安全。（二）人員與車輛出入管理1.小區實行封閉式管理，業主、使用人憑有效證件出入小區。外來人員、車輛進入小區應當進行登記，經業主、使用人確認后，方可進入。2.物業服務企業應當加強對小區內車輛的停放管理，劃定停車位，規范車輛停放秩序，確保車輛停放安全。（三）安全防范措施1.物業服務企業應當安裝必要的安全防范設施設備，如監控系統、門禁系統、報警系統等，并確保其正常運行。2.物業服務企業應當定期組織治安防范演練，提高應對突發事件的能力。八、車輛停放管理（一）停車位設置1.物業服務企業應當根據小區實際情況，合理劃定停車位，包括地面停車位和地下停車位。2.停車位的劃定應當符合交通安全、消防安全等要求，并在小區內顯著位置公布。（二）車輛停放規定1.業主、使用人應當按照規定的停車位停放車輛，不得隨意占用消防通道、綠地等公共區域。2.車輛停放應當整齊有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。3.物業服務企業應當對車輛停放情況進行巡查，發現違規停放的車輛，應當及時進行勸阻和糾正。（三）停車費用管理1.停車費用的收取標準應當按照物價部門的規定執行，并在小區內顯著位置公布。2.停車費用應當專款專用，主要用于停車位的維護、管理等支出。九、消防管理（一）消防設施設備管理1.物業服務企業應當按照國家有關規定，配備必要的消防設施設備，如消防器材、消防栓、消防噴淋系統等，并確保其正常運行。2.物業服務企業應當定期對消防設施設備進行檢查、維護和保養，及時發現和消除安全隱患。（二）消防安全責任1.業主、使用人應當遵守消防法律、法規的規定，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施設備，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。2.物業服務企業應當加強對小區內消防安全的宣傳教育，提高業主、使用人的消防安全意識。（三）消防演練1.物業服務企業應當定期組織消防演練，提高應對火災事故的能力。2.消防演練應當制定詳細的預案，并邀請業主、使用人參與觀摩。十、違約責任（一）業主、使用人的違約責任1.業主、使用人違反本管理辦法的規定，應當承擔相應的違約責任。給其他業主、使用人或者物業服務企業造成損失的，應當依法予以賠償。2.業主、使用人逾期交納物業服務費用的，應當按照合同約定支付違約金。經書面催交，無正當理由逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。（二）物業服務企業的違約責任1.物業服務企業違反本管理辦法的規定，未按照物業服務