房地產現場勘察

房地產現場勘察對估價對象房地產狀況的描述，可分解為基本狀況、區位狀況、實物狀況和權益狀況四大部分來進行。一、房地產基本狀況描述對房地產基本狀況的描述，應簡要說明下列方面：（1）名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為××項目用地；××商場；××大廈；××酒店；××小區××樓（座、幢）××門（單元）××號住宅。（2）坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于××市××區××路（大街、大道）××號。（3）四至：說明估價對象的四鄰。例如，估價對象東至××，南至××，西至××，北至××。（4）規模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積××平方米（公頃）。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、營業面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說明客房數或床位數，餐館還要說明同時可容納用餐人數，影劇院還要說明座位數，醫院還要說明床位數，停車場還要說明車位數。倉庫一般是說明體積。（5）用途：說明估價對象的規劃用途、設計用途、實際用途和預期用途。（6）權屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地，土地使用權是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經營權及其權利人；對于建設用地使用權，還要說明是出讓的建設用地使用權還是劃撥的建設用地使用權或者其他建設用地使用權。對于房屋所有權，主要說明房屋所有權人。二、房地產區位狀況描述（一）位置描述對位置的描述，主要說明下列方面：（1）坐落：除了說明具體地點，還應附上位置圖。例如，估價對象位于××市××區××路（大街、大道）××號，其位置見位置圖。（2）方位：說明估價對象在某個較大區域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個較小區域（如所在住宅小區、十字路口）中的方向和位置。例如，估價對象位于××市××部（中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部），××路口××角（東北角、東南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××側（東側、西側，南側、北側）。（3）距離：說明估價對象與重要場所的遠近。例如，估價對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機場××公里。（4）朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。例如，估價對象建筑物坐北朝南；坐東朝西。（5）樓層：當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在的樓層。例如，估價對象位于××大廈地上××層；××商場地上（地下）××層。（二）交通描述對交通的描述，主要說明下列方面：（1）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況（如道路等級、路面狀況、交通流量大小），有無過路費、過橋費及收費標準。（2）出入可利用的交通工具：說明附近經過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數量，到達公交站點（如公共汽車站、地鐵站等）的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車經過，距離公結構；④筒體結構；⑤拱結構；⑥網架結構；⑦空間薄壁結構（包括折板結構）；⑧懸索結構；⑨艙體結構。（5）設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況（有或無）及性能。（6）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。（8）層高和室內凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。（9）空間布局：說明空間分區以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產平面圖、戶型圖等來說明。（10）年齡（房齡、屋齡、樓齡）和設計使用年限：對于年齡，最好具體說明開工日期、竣工日期。不能具體說明