通江市場分析9587

四川旭風房地產開發有限公司陽光新城和南雅公寓〔新世家〕項目剖析司四川省旭風房地產開發有限公二0一四年四月三十天1本項目現狀剖析:一、地點：本項目陽光新城地塊位于通江縣城，北環路，與通江縣自來水廠相連，總建筑面積45329㎡，規劃2棟高層建筑。南雅公寓〔新世家〕地塊位于通江縣城，城南大道主道上，總建筑面積36000㎡，項目周邊居民量相對許多，周邊配套設備和環境地塊較好，對居住將有必定好的條件；屬城區中心，將來有很大發展潛力和空間；二、居民對項目的認知：本項目屬縣城中心城區，使得周邊人氣遇到很好的影響，人民的認知程度并很高，對當前地區的居家環境、氣氛的認同度高。所以，本項目在推行思路上充分利用規劃的優勢，并抓住當前周邊地區住所產品較少的市場契機，將本項目的高質量、尊敬府邸的理念推行出去，從根本上改變通江人民對本項目及所在地區的認識，推進整個項目的銷售。2三、項目SWOT剖析優勢：1）項目周邊環境安靜，適合居家本項目所在地點屬城區中心，東邊接雅欣苑小區，距通江中學直線三百米，南邊與北環大道相接，西邊距通江二小學校直線三百五十米，北邊接二十四米大道，境安靜，居家方便。南雅公寓〔新世家〕，東與銀耳公司相接，南靠自然綠化叢林，西與南雅公寓商住樓相連，北是城南大道骨干路。2）周邊城市規劃的實行帶動本項目價值提高政府規劃本項目的建設，以方便居民出行，居住，同時也帶動了本項目所處地區的價值得以提高3）本項目擁有較大的規模本項目周邊項目不多，有規模、高質量的樓盤少，所以要抓住這個機遇，搶占市場劣勢：1）地區形象、美名度屬中本項目，現階段人流量屬中，購房者的認同程度為中高。機遇：1）面對通江房地產開發過程中的大好機遇經過對通江房地產市場的綜合剖析，當前，正是通江房地產市場發展的機遇，當前市場上真實成規模、高質量的樓3盤基本沒有成型，購房者選擇的空間固然很大，但他們更需要環境好、質量好的項目出現，所以，本項目將是上市場的好機會。2）通江城市發展建設加大，鄉村進城人口增添，外處回城人員對住所需求增添，都將會提高通江房地產市場的購置能力。威迫：1）通江住所市場一般的同樣的住所產品許多，如不在定位和推行過程中做出自己的特點，將致產品滯銷。2）到2013年止，通江房地產市場大小開發商林立，小產權房和違建房大量充滿市場，并有多個規模較大項目亮相，大家都在搶占市場，競爭強烈；3）國家宏觀調控的影響，致使全國性的房地產市場低彌表現，對房地產銷售產生了較大影響，這也將成為本項目銷售的最大威迫。2013年通江房地產市場現狀剖析：一、供應：、1、開發地區大多集中在城區邊沿地帶，如東門酒廠溝有東方藝都、優秀經典、上東逸景等，西門有泊景灣、錦江花園、金銀灣等、北環路有凱旋帝景等、南環外優秀南岸、藍泊灣等，謝家河壩有宏霞國際等；城區中心僅有個別項目，4如諾水云天等；2、大小開發商林立，開發規模不一，交織混淆；通江市場有大小項目30多個，此中有相當規模和公司資質的僅有上述列舉的十幾家左右，僅占項目總數的1/3,其余的幾十個開發項目均為當地個人修筑，量少價低，無規模無環境；3、受國家宏觀調控貸款政策影響，市場開發量降落，現有樓盤基本都處于剛才啟動或許銷售尾期，如上東逸景、泊景灣項目就是剛啟動，而諾水云天、東林雅郡、通江花園、宏霞國際等項目基本銷售結束；還有一些項目此刻市場上仍在銷售的基本都是當地個人修筑的項目，市場的遠景還很廣闊；二、需求：1、在國家政策的影響下，整個房地產市場出現交易量下滑的場面，人們對房地產的態度都是持幣觀看，看國家的政策怎樣調整，看房地產商能否降價；固然通江是個小縣城，可是這類全國性的觀看態度也使得大同意備購房的人們望而止步；2、即便在這樣的環境下，一部分人仍有大量購房需求，比方年青人準備首次購房、出門回來安家的人員等，他們現在更看重的是三點，地區地點、樓盤的質量和開發商的誠信度，怎樣表現這些？一句話：看現房，看環境。詳細點說就是看你樓盤在什么地點，開發商怎么修這個小區，綠化有多5少，房子修的快不快等等；三、購置集體：1、年紀：均勻年紀40歲左右。30—50歲的最多，其次為20—30歲；2、職業構造：職業以個體/私營業主為主，其次是機關公司事業單位員工；3、個人收入：個人收入以2500—5000元段為主；4、居住地址：城區內居住為主，其次是各鄉鎮進城人員：四、市場特點：1、需求面積：80㎡—100㎡三居室為主，其次是70㎡—80㎡二居室；2、房子種類：中老年人以多層為主，占一半以上；年輕人多以電梯樓為主；3、主體構造：受地震影響，基本需要框架現澆構造；4、購房考慮要素：價錢、地段、環境、小區配套、物業管理、開發公司信用等，此中關注最高的是小區環境和區域地點；五、綜述：依據檢查能夠看出通江的房地產市場比較雜亂，機會與挑戰并存：1、開發的層次和樓盤的價位混淆，現有的樓盤不論在質量仍是理念上都還有好多地方不可以知足購房者的需求，他6們需要更高質量和更好環境配套的項目的出現；2、固然受國家宏觀調控政策影響樓市低迷，可是通江現有樓盤成型、成規模的產品數目少，基本上處于剛啟動和尾盤時期，真實在動工和熱賣項目離本項目地區較遠，同地段地點臨時來看競爭力不大，正是我們搶占市場的大好機遇；六、訂價策略：依據本項目的基本狀況和2013年通江房地產市場的現狀，我們建議：價錢低開高走，分時推出房源，顯現小區環境，充分吸引人氣，初始定位中檔，質量節節爬升。1、一期開盤價位3300—3600元／㎡左右；有以下優勢：A、依據檢查的狀況來看，同樣地段或許近似地點的樓盤價錢都比這個價位略高一點，處于通江房地產市場的中檔價位，如優秀南岸、藍泊灣等都訂價在3100—3400元/㎡左右，上述項目此刻市場擁有必定市場份額，同樣狀況下我們的價錢要比他們更有優勢，才能占據市場；B、城區中心地段樓盤和酒廠溝地點樓盤價位一般要高于我們項目500—800元/㎡左右,這是因為他們的地區地點決定的.本頂上地區地點現階段其實不可以很快被居民接受,環境和地區優勢還需要時間才能被人認同,這類狀況下,我們推出這個價位是極其誘人的,有充分的吸引力指引人們對我們的項目的關注;在獲得必定認同的時候,我們才能夠考慮提7升價位,防止因為先期價位過高而流失客戶;C、本項目的價位比起當地個人開發修筑的小規模樓盤的價錢也要高好多，這是由本項目的質量和將來的發展遠景來決定的。當地個人修筑的房子無規模無環境，開發成本低，價位必定要低的多；可是他們除了價錢方面有優勢以外，沒有任何支撐樓盤質量的亮點，而本項目不論在規劃，規模、環境等多方面都能顯現樓盤的質量，所以在訂價上要與他們拉開層次，不可以讓人們以為我們項目和他們沒什么差別；2、充分運用價錢杠桿，依照不一樣產品的特點擬訂不一樣的價錢。A、地點優勢：如湊近花園或許廣場地點的3號樓前面房源，視線寬闊，訂價比其余同樣地點要適合高點；B、樓層價差：高層電梯公寓隨樓層增高而價錢遞加；但最高層一般較低；C、朝向：前后視線不一樣，存在朝向選擇，訂價可考慮有所差別；D、面積：小面積房源更易于銷售，所以面積偏小的房源的訂價偏高，大面積地點一般的房源訂價應當較低；3、付款方式：一次性付款首付房款80%；分期付款首付房款30-40%；銀行按揭首付房款30%（暫定）4、優惠政策8A、開盤期內優惠及送禮（待定）B、一次性付款享受總房款2%的優惠；分期付款享受總房款1%的優惠；銀行按揭不享受優惠；C、排號客戶享受優惠之標準依照排號單履行；D、上述優惠政