第七章土地權屬

第七章土地產權制度一、產權制度概論產權是生產關系在法律上的表現形式

產權是一個古老的概念，馬克思早于西方經濟學者一百多年就創立了科學的產權思想，但他對產權理論的論述并不多，其產權思想主要包含在與資本主義社會所有制分析相關的所有權思想中馬克思認為財產權是生產關系在法律上的表現，所有制是經濟范疇，是生產資料歸誰所有的經濟制度，是生產關系的核心；所有權是法律范疇，是所有制的法律形式，是財產歸誰所有的法律制度，是產權關系的核心一、產權制度概論一般認為產權的概念源于西方經濟學。一批制度經濟學家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的產權理論提出之后，逐漸引起人們對產權問題的關注，特別是到1970年代之后，這種關注越來越普遍，對產權的定義越來越多樣化科斯本人并沒有對產權作出明晰的定義，西方經濟學家們對產權的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：1）產權是一種排他性權利，屬于上層建筑的范疇2）產權是規定人們相互行為關系的一種規則，它強調了相關人的權利、義務與責任3）產權是一組權利，并處于一種結構狀態。經濟學上的產權強調其不僅包括物權和債權，也包括一般法律中關于財產與責任的約束方面的內容一、產權制度概論科斯定理的產權概念是英美法背景下的產權。英美法中的產權標的可以是有形物，也可以是某項權利。科斯所討論的產權界定，已不僅僅是不同主體對有形財產的排他性歸屬問題，還包括侵權損害責任由何方承擔的問題。從法學和經濟學的研究對象、研究方法和研究目的看，經濟學是從經濟制度與資源配置效率或收入分配關系角度研究和劃分產權的，主要目的是揭示或描述客觀經濟關系．一般情況下，不做詳細劃分，有時也不具有操作性，只是為了說明理論觀點。而法律對產權的劃分，是為了界定、保護或調整產權，直接涉及到當事人的權利，因而往往需要很強的操作性，所以劃分得很詳細綜觀產權的各種闡釋，從法學思考角度認為，產權就是對財產的權利，是人們圍繞或通過財產形成的權利關系。產權規范體系物權是財產權的靜態規則。它作為種概念，下面又分為自物權（所有權）和他物權兩個屬概念。自物權（所有權）是一切財產權的基礎和核心，是最充分最完全的物權。自物權是一種對世權，其權利是所有者獨享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權利他物權是在他人所有物上設定的權利，作為種概念，下面又分為用益物權和擔保物權兩個屬概念。用益物權是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設定的權利。擔保物權是為保證債權的行使，而在他人所有物上設定的權利

我國產權規范體系2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現代地權制度的建立農村土地集體所有制的建立土地改革完成以后，農民成了小塊土地的所有者和耕種者土地改革后的農村經濟面臨雙重困境：一是來自農村內部的兩極分化，二是來自農村外部的社會主義工業化對農業的挑戰1951年9月9日中央通過“關于農業生產互助合作決議（草案）”，決定開展勞動互助運動。1953年，新一輪的農村土地制度變遷啟動，分三步第一步，建立農業生產互助組。即在土地與其他生產資料私有和農民家庭分散經營的基礎上實行勞動互助第二步，建立初級農業生產合作社。初級的農業生產合作社，又稱土地合作社。其特點是在土地和其他生產資料私有的前提下，實行土地入股、集中勞動、統一經營。按勞力和土地分配第三步，建立高級的農業生產合作社。即在土地等生產資料集體所有的基礎上，實行統一經營、集中勞動和統一按勞分配

1956年6月30日全國人民代表大會通過《高級農業生產合作社示范章程》，規定入社農民私有的土地，連同土地上附屬的塘、井等水利設施，無代價地轉歸農業生產合作社集體所有，建立起了“三級所有、隊為基礎”的傳統的土地集體所有制2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現代地權制度的建立農村家庭聯產承包責任制的建立

20世紀70年代末，我國農村土地產權制度發生了巨大變化，在農村實行了土地家庭聯產承包制，廣大農民的生產積極性被重新喚起，農業生產效率大大提高這時期的農村地權內容由原來的高度集中的土地所有權分化出了集體土地所有權、土地使用權、土地經營權等各種權利這種地權制度的內容安排由于適應了當時我國農業產業特征，并有利于小農家庭經濟體制傳統優勢的發揮，其經濟效益是極其顯著的2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現代地權制度的建立城市土地基本國有化時期新中國成立之后，相繼沒收了國民黨政府、官僚資本家、大地主和戰爭罪犯等的地產，將其轉為國有，奠定了社會主義城市土地國有化的基礎從1953～1966年，通過對農業、手工業、資本主義工商業的三大改造和對出租私有房屋的社會主義改造，逐步使城市土地實現基本國有化“三大改造”和“私房改造”不僅使我國城市國有土地從數量上轉化為絕對優勢，而且使人們的社會觀念發生了歷史性的轉變。土地國家所有權迅速上升為主要權種，這是一個具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權利2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現代地權制度的建立城市土地國有化完成時期在文化大革命期間，各地相繼實現了城市土地的國有，直到1982年12月4日，才在全國人大五屆五次會議通過的《憲法》修正案中將其固定下來從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經歷了實施完成和法律固定兩個階段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經濟行為幾乎消失殆盡。此時的地權內容中只剩下土地所有權和使用權，而且權能邊界變得十分模糊。少量的地役權在民法中以相鄰關系受到規范。土地經濟屬性、土地問題的嚴重性被掩蓋，社會經濟的發展受到了嚴重制約2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現代地權制度的建立城市土地制度改革期

1982年以來，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產市場行為公開化、合法化。土地的經濟價值被重新認識土地使用者也迫切需要更多的權利以促進土地的流動，從而獲得相關的經濟效益1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權可以依法轉讓”的制度，城市土地制度的改革基本目標是在維護社會主義公有制和“兩權”分離的條件下，實行依法轉讓的制度1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確提出了土地使用權可以“出讓、轉讓、出租、抵押”。土地的完整經濟屬性首次以法律形式表現出來，法律上作了土地有償使用的規定2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權我國現行的土地產權體系包括土地所有權、使用權和土地他物權土地所有權包括國家所有和集體所有兩種情況；土地使用權也分為國有土地使用權和集體土地使用權；土地他物權分為用益物權和擔保物權土地所有權土地所有權是指土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權利。土地所有權人必須在法律允許的范圍內行使其權利，不得任意處置土地和侵犯他人的合法權利。這種限制具體體現在土地所有權人在行使土地所有權時所承擔的責任土地所有權包括對土地的占有、使用、收益、處分權四項權能，它們構成土地所有權的內容。土地所有權是一定歷史階段的土地所有制形式在法律上的體現。

土地所有權的主體：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地屬于國家和農民集體所有，因此國家和農民集體為土地所有權的主體土地所有權的客體：土地所有權的客體即為歸國家或特定農民集體所有的土地。從土地利用所及空間范圍來看，土地所有權對土地的支配性不僅局限于地表的土地，還及于地表以上和以下的一定空間，因而土地所有權人還享有地表以上以及地表以下的空間所有權。空間所有權包含于土地所有權的范圍內，由土地所有權人享有。土地所有權人可以依法對其所有土地上下一定空間范圍進行排他性的占有、使用、收益、處分。土地的其他權利主體不能成為空間所有權的主體，但土地所有權人可以將一定范圍的空間使用權以一定期限讓與土地使用權人和空間使用權人2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權土地所有權的內容土地所有權的內容是指其所有權法律關系中權利主體所享有的權利和義務。就權利而言，具體體現為土地所有人在法律規定的范圍內，對其所有土地享有的占有、使用、收益和處分的權能占有，通常由所有人行使，但也可以根據所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是不動產所有權的一個權能，即占有權的體現。非所有人占有是指非所有人對他人所有的土地的占有，分為合法占有與非法占有。凡是根據法律的規定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨立的占有權，并能對抗第三人2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權使用，所有權主體按照土地的性能和用途進行事實上的利用和運用。所有人可以在法律規定的范圍內，依自己的意志使用土地。與此同時，土地所有人可以在法律規定的范圍內，根據自己的意志和利益，將使用權分離出去，由非所有人享有收益，所有權主體在土地上獲取經濟利益的權利。收益權是基于行使土地所有權而取得的經濟收益的權利，是所有權在經濟上的實現。土地所有權人可以將占有權和使用權讓與他人而保留一定的收益權。土地的使用者也可以享有部分收益處分，所有權主體在法律允許的范圍內對土地的處理權利。即依照所有人的意志和法律的規定，對土地進行處置的權利。處分權是所有權人的最基本的權利，是所有權的核心。處分權一般是由所有權人行使的，也可以委托由非所有人行使2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權國家土地所有權國家土地所有權的代表國家土地所有權由國務院代表國家行使。國務院可以通過制定行政法規或者發布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。被授權的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機關的名義行使國家土地所有權時，須依法經有審批權的人民政府審批國有土地使用權的出讓、租賃、劃撥經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施；國家直接以國有土地使用權對企業進行投資的，由國務院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業或者政府機構代表國家土地所有者行使投資者權益2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權國家土地所有權的獲得與滅失1）國有土地所有權的取得繼承：新中國成立后，舊中國的國有土地就當然地成為新中國的國有土地沒收：我國以沒收的方式取得國家土地所有權包括兩種情況：一是建國之初，1949年9月，新中國頒布《中國人民政治協商會議共同綱領》，其中規定“沒收官僚資本歸人民的國家所有”；1951年2月，中央人民政府政務院發布《關于沒收戰犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產的指示》，規定對戰犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財產予以沒收。二是根據《土地管理法》的規定，集體經濟組織違法使用其所有的土地的，國家依法予以沒收2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權土地改革：①《土改法》第15條的規定：分配土地時，縣以上人民政府得根據當地土地情況，酌量劃出一部分土地收歸國有，作為一縣或數縣范圍內的農事試驗場或國營示范農場之用。根據這一規定，國家從地主土地分配時分到一部分土地②某些農村用地，《土改法》規定只能由國家所有，而不納入土地分配，該法第18條規定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國家所有；第19條規定：使用機器耕種或有其他進步設備的農田、苗圃、農事試驗場及有技術的大竹園。大果園、大茶山、大桐山、大桑田、大牧場如土地所有權原屬于地主者，可經省以上政府批準沒收③地主所有或公共團體所有的沙田、湖田，均收歸國家所有，不納入土地分配2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權依《憲法》直接取得：主要是依據我國1982年的憲法修正案，將城市中解放初保留下來的私有土地（作為私有房屋的基地）規定為國家所有。這種規定，既不是沒收，也不是征收，而是在國家嚴格城市規劃并禁止土地所有權轉移、從而私人土地所有權已失去其存在基礎的情況下，國家依法取得其所有權。但是，對城市區域內勞動群眾集體經濟組織所有的土地，則依法應予以保留其所有權征收：國家為了公共利益和公共建設的需要，將集體所有的土地征收為國家所有。國家對集體土地進行征收必須堅持兩項原則：首先，必須是國家建設確有需要，不能隨意濫征土地；其次，必須給予合理補償2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權2）國有土地所有權的滅失①所有權主體的滅失；②所有權客體的滅失；③所有權的轉讓；④所有權的拋棄；⑤所有權因強制手段被滅失。對國家土地所有權來說，首先，土地是不可能被滅失的，因而不存在所有權客體滅失的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權也不可能被強制剝奪；再次，根據我國憲法和法律的規定，國家土地所有權不能被處分，因而土地所有權也不能因轉讓和拋棄而滅失。我國的國家土地所有權滅失的唯一原因是社會制度的變遷

2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權國家土地所有權的客體城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區中，國家已經沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有除依集體所有權證或者享有集體所有權的事實被依法確認的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬農民集體所有，但后來事實上轉歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農民經濟組織的土地，按照有關法律確權后，確定為國家所有城市建成區內或城市建成區邊緣，存在農民集體經濟組織，但該組織農民集體所擁有的土地全部變為建設用地的，國家可以依法將農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民，原土地轉變為國有土地國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地，國家應當依法將國有土地與原集體土地進行置換，遷移的農村集體經濟組織農民集體對置換后的土地享有集體土地所有權2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權集體土地所有權集體土地所有權的主體及代表農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會作為所有者代表經營、管理在一個村范圍內存在兩個以上農村集體經濟組織，且農民集體所有的土地已經分別屬于該兩個以上組織的農民集體所有，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組作為所有者代表經營、管理。在一個村范圍內不存在兩個以上農村集體經濟組織的，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設立以村民小組為單位的集體經濟組織，將村農民集體所有的土地劃分確定為各該集體經濟組織或者相應的村民小組所有，由各該集體經濟組織或村民小組作為所有者經營、管理；村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農民集體所有農民集體所有的土地，已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織或者鄉（鎮）人民政府作為所有者代表經營、管理2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權集體土地所有權的客體

土地改革時分給農民并頒發了土地的所有證，現在仍由村或鄉農民集體經濟組織或其成員使用的根據1962年《農村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但農民集體連續使用其它農民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續使用滿20年但經縣級以上人民政府根據具體情況確認其所有權的農村集體經濟組織設立的企業或其他組織及成員持有集體建設用地使用權證的土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的一般屬于國家所有2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權集體土地所有權的獲得與滅失1）集體土地所有權的取得新中國的農村土地制度發展的歷史證明，集體土地所有權是在農民私人土地所有權的基礎上形成的。隨著土地改革運動的基本完成，農村土地除依法屬于國家所有的以外，均屬農民私人所有經過初期農業合作社（1953年開始）、高級農業合作社（1956年開始）和人民公社（1958年開始），農村的土地私有制迅速轉變為集體所有制。直到1962年《人民公社六十條》才使三級所有，隊為基礎的土地權屬關系確定下來1979年以后的農村經濟體制改革，給我國農村的土地所有權制度帶來了重大的變化，由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉變為集體所有、農戶承包經營的體制2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權2）集體土地所有權的滅失國有化：國有化使國家取得了土地所有權，相應地使一些農民集體喪失了一部分土地所有權征收：國家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權調整：在農村土地集體化后，特別是1958年公社化后，政府曾經對各農民集體之間的土地所有權進行調整，被調出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權合并：一是吸收合并，即一個農民集體接受另一個農民集體的加入；二是新設合并，即兩個農民集體合并為一個新的農民集體分立：一種是原農民集體存在，其中一部分農民帶一部分土地重新組成一個農民集體；另一種是原農民集體分立為兩個新的農民集體，其本身歸于滅失2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權建筑物的所有形態有：單獨所有、共同所有、區分所有。單獨所有是一個人擁有一棟建筑物的所有權；共同所有為數人共同擁有一棟建筑物的所有權；區分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。將一棟建筑物區分為數個部分，分割方法有縱向分割、橫向分割（分層所有）和縱橫分割（分套所有），在現代社會，尤以縱橫分割的問題較多，見圖。2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權2.3我國現代地權制度2.3.1土地所有權國有土地使用權1）國有土地使用權的主體境內外法人、非法人組織和自然人可依法取得國有土地使用權。他們當然都可成為國有土地使用權的主體2）國有土地使用權的取得國有土地使用者可以通過出讓（含以出讓金出資或入股）、租賃和劃撥等方式取得國有建設用地、農用地或未利用地的土地使用權；外商投資企業場地使用權和城市私房用地使用權，可以按照法律、行政法規規定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經營方式取得國有農用土地（含可開發為農用的未利用土地）的使用權3）國有土地使用權的內容與限制國有土地使用權人對國有土地享有占有權和使用權，并依取得方式不同享有不同的收益權和處分權。國有土地使用權人不得擅自改變土地用途。國有土地使用權人行使權利不得違反法律、行政法規規定的其他義務和權利設定時約定的義務2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權出讓國有土地使用權1）出讓國有土地使用權的主體境內外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國有土地使用權外商投資開發經營成片土地，應依法設立中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業2）出讓國有土地使用權的取得出讓國有土地使用權的取得方式主要有：拍賣、招標、協議、掛牌。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標、掛牌方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取協議方式。其他用地，地方性法規規定應當采取拍賣、招標、掛牌方式的，依其規定。采取協議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價劃撥土地使用權人可以通過簽訂土地出讓合同和交納出讓金，對其已有的劃撥土地取得出讓土地使用權2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權3）出讓國有土地使用權的內容與限制出讓土地使用權人在出讓使用期限內依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權。分期付款取得出讓土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意，并經土地管理部門和城市規劃部門批準，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理變更登記手續土地使用者應當按照土地使用權出讓合同約定的期限開發土地。超過合同約定的期限滿1年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。超過合同約定的期限滿2年未開發土地的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力、政府行為或者動工開發必要的前期工作而造成動工開發延遲的，不在此限。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，出讓土地使用權不得轉讓、租賃、抵押和用于其他投資2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權4）出讓國有土地使用權的終止土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，可以申請續期。土地使用者申請續期的，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂國有土地使用權出讓合同，土地使用者依照規定支付新的土地使用權出讓金。土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的，出讓土地使用權由國家無償收回國家對土地使用者依法取得的出讓土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回。但是，國家根據社會公共利益的需要，提前收回出讓土地使用權的，國家應根據原出讓土地使用權人使用土地的實際年限，給與相應的補償使用權人違反關于禁止土地閑置或者擅自改變土地用途規定，國家可以以法律程序強制和無償收回出讓土地使用權。土地使用權出讓合同約定因土地使用者其他過錯將導致國家提前收回出讓土地使用權的，依其規定。因不可抗力造成土地狀況發生重大變故，導致出讓土地使用權人無法按既有用途利用土地的，國家可以收回出讓土地使用權并退還剩余使用年限的出讓金2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權劃撥國有土地使用權劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權1）劃撥國有土地使用權的主體①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他符合條件的用地經國家征收而用地者閑置的原農民集體所有的土地，由國家依法收回后應當無償劃撥給原農村集體經濟組織農民集體使用，農民集體成為劃撥土地使用權主體之一2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權2）劃撥國有土地使用權的取得除上面規定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權外，用地者申請取得劃撥土地使用權需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費或拆遷安置費；申請用地者取得劃撥土地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經依法批準后，可以無償取得3）劃撥國有土地使用權的內容與限制劃撥土地使用權人對劃撥土地享有占有權、使用權和部分收益權。劃撥土地使用權人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經批準處分土地所獲得收益按有關規定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權4）劃撥國有土地使用權的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；④公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依前款第①項、第②項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予補償2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權租賃國有土地使用權租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者代表支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權1）租賃國有土地使用權的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權：①新增經營性用地；②存量經營性劃撥用地；③依法取得場地使用權的外商投資企業用地；④短期用地；⑤法律、法規規定的其他用地2）租賃國有土地使用權的取得租賃土地使用權由國有土地所有者代表與土地使用者通過協商方式設定，也可以采用招標、拍賣的方式設定。租賃雙方應簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調整、租賃關系終止等內容。租賃期限不得超過國務院規定的土地使用權出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國家支付，但國有土地租賃合同另有約定的除外2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權3）租賃國有土地使用權的內容與限制租賃土地使用權人在租賃期內依法對承租的土地享有占有權、使用權和收益權。租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權租賃土地使用權人在租賃期內，需要改變租賃合同約定的用途，應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門提出申請，經批準的，承租人應當與國有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并相應調整租金租賃土地使用權人將其土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權作價出資的，應經國有土地所有者代表同意。向企業法人投資或者成立新的企業法人的，由企業法人繼續履行原國有土地租賃合同；向合伙企業投資的，由合伙企業繼續履行原國有土地租賃合同；作其他投資的，租賃土地使用權人需繼續履行原有土地租賃合同2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權4）租賃國有土地使用權的終止租期屆滿，土地使用者可以申請續租，但申請續租的期限與前一階段的租期相加不得超過國家規定的國有土地使用權出讓的最高年限。經審批批準予續租的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂國有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請續租的，或者申請續租未獲批準的，租賃關系終止，國家無償收回租賃土地使用權，其地上建筑物、其他附著物的所有權由國家無償取得除公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續租申請應當予以批準。經審批準予續租的，承租人應當與國有土地所有者代表續訂租賃合同，并辦理變更登記手續。國有土地所有者代表因公共利益的需要提前終止租賃關系的，租賃土地使用權及地上建筑物、其他附著物參照出讓土地使用權的相關規定處置。因不可抗力造成土地狀況發生重大變故，導致國有土地租賃合同不能履行，國家可以無償收回租賃土地使用權2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權

集體土地使用權1）集體土地使用權的主體農村集體經濟組織及其成員，農村集體經濟組織投資設立的企業，鄉（鎮）、村公益性組織及法律、行政法規規定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權2）集體土地使用權的分類和取得集體土地按用途劃分為農用地和建設用地，那么集體土地使用權分為農地使用權和建設用地使用權。農地使用權一般通過承包經營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權，我們也稱為土地承包經營權集體土地中的建設用地主要包括鄉鎮企業用地，鄉村公益事業用地和宅基地。建設用地使用權依照法律規定的審批程序取得2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權3）集體土地使用權的內容與限制集體土地使用權人對集體土地享有占有權、使用權。依土地用途的不同和權利取得方式的不同，享有不同的收益權處分權。集體土地使用權的取得及行使，不得違反法律、行政法規規定的義務，或者權利設定時約定的義務4）集體土地使用權的終止終止情形：第一，國家征收集體土地；第二，集體經濟組織因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設的用地需要，或者因用地人不按照批準的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權。依照上述第一項的規定終止集體土地使用權的，集體經濟組織應以其獲得的補償費，按照法律、行政法規的規定，對原集體土地使用權人支付補償，或者以其他方式對原集體土地使用權人進行補償性安置2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現代地權制度2.3.2土地使有權

土地他物權土地他物權是指土地所有權或土地使用權以外的其他土地權利。土地他物權的實質是對其所有權人和使用權人行使所有權和使用權的一種限制

《民法通則》第83條規定：不動產相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失他物權分為用益物權和擔保物權。用益物權是指以物的使用收益為標的的他物權，主要包括地上權、地役權、典權、經營權和用益權等形態；擔保物權是指以確保債務清償為目的而于債務人的特定物或權利上設定的定限物權，主要包括抵押權、質權、留置權等形態2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權土地他物權是在他人土地上享有的權利。也就是說，土地他物權的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他物權不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對后者的某些權利行使加以必要的限制。土地他物權的主體是土地所有權人、使用權人以外與其存在著某種法律關系的民事主體。這些關系可以是法律、行政法規設定的，也可以是法律行為或者其他合法行為設定的。建立這些法律關系的共同目的，就是維護他物權人對該土地享有的某種合法利益土地他物權不受一物一權主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權，并且這個所有權只能派生一個土地使用權，但是這并不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個的他物權土地他物權是長期存續的權利，因而通常有登記的必要2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權

用益物權1）地役權

地役權是為自己土地的便利而利用他人土地的權利地役權是使用他人土地的權利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地地役權是為自己土地的便利而使用他人土地的權利。設立地役權，目的在于需役地的便利。在地役權關系中，“供役地”即為需役地提供便利的土地，而“需役地”則是享受供役地所提供便利的土地，如果供役地不能為需役地提供便利，或其所提供的便利不是由需役地所享，則不能產生地役權地役權具有從屬性和不可分性。地役權雖然是一種獨立的物權，但它仍與需役地的所有權或使用權共命運，此即其從屬性。地役權的不可分性，是指地役權不得被分割為兩個以上的權利，也不得使其一部分滅失2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權2）地上權地上權是指以在他人土地上設置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權利。通觀各國立法例，地上權具有以下特征：①地上權是以他人土地為標的物的他物權，亦即存在于他人土地上的權利。這里的土地，不僅指地面，也包括土地上空及地表下層②地上權是以保有建筑物、工作物為目的的他物權③地上權以交付租金為代價，但不以此為必要，此點與土地租賃權不同④由于建筑物、工作物的長期存在，地上權也具有長久存續性，但對于地上權是否因工作物的滅失而滅失，各國立法主張不一。德國、瑞士立法強調工作物的有無，主張地上權隨工作物的滅失而滅失；日本民法則以使用土地作為地上權的主旨，因而規定地上權不因工作物的滅失而滅失⑤地上權具有可繼承性和可轉讓性，這一點也與一般土地租賃不同2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權

擔保物權抵押是債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，不轉移占有而就自己財產為債權人設定擔保物權債務人不履行債務時，債權人行使抵押權，對擔保財產享有變價處分權和就變價所得優先受償的權利在我國，土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償的土地他物權2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規則①土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產市場流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身；土地抵押權的成立和存續依賴于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在②抵押權客體的限制性。首先，土地所有權不得抵押；其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實現的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規定，如果這部分土地使用權，允許抵押，實際上就等于突破了這些規定。例如，劃撥國有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉鎮企業用地使用權不能脫離廠房等建筑物單獨轉讓，因而也不能單獨用于抵押2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權③抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于己經發包的土地，集體經濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格④土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他物權2.3我國現代地權制度2.3.3土地他物權

土地確權的基本原則（1）城市土地屬國家所有的原則（2）國家土地所有權性質不可變更的原則（3）尊重歷史面對現實處理土地權屬問題的原則2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.1土地權屬確定

土地權屬確定的方法（1）國有土地和集體土地的確定1）如何判斷土地曾經被確定為集體所有2）如何考察曾經被確定為集體所有的土地，其后的所有權性質有沒有發生變化（2）集體所有土地的權屬確定（3）國有土地使用權的確定（4）集體土地使用權的確定2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.1土地權屬確定

全民、城市集體單位和集體華僑農場使用的原農民集體土地（含合作化之前的個人土地），迄今沒有退給農民集體的，屬于國家所有。

1962年《人民公社六十條》全民、城市集體單位使用的原農民集體所有的土地，有下列情形之一，屬于國家所有：（1）簽訂過土地轉移等有關協議的；（2）經縣級以上人民政府批準使用的；（3）進行過一定補償或安置勞動力的；（4）接受農民集體饋贈的；（5）購買原集體所有的建筑物的；（6）農民集體單位轉為全民或者城市集體所有制單位的。1982年《國家建設征用土地條例》全民、城市集體單位違反規定使用的農民集體土地，依照有關規定進行了清查處理后仍由全民、城市集體單位使用的，確定為國家所有。1987年《土地管理法》1987年《土地管理法》施行后違法占用的農民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權。

幾種情況處理（1）國家建設對農民集體全部進行移民安置并調劑土地后，遷移農民集體原有土地轉為國家所有。（2）因國家建設征收土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口，其未經征收的土地歸國家所有。（3）全民所有制單位和城鎮集體所有制單位兼并農民集體企業的，辦理有關手續后，被兼并的原農民集體企業使用的集體所有土地轉為國家所有。

2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.1土地權屬確定土地權屬爭議處理的原則1）先占原則與時效取得原則先占：就是以據為己有為意圖獲取或者占有不屬于任何人所有的物（無主物）。這種事實上的占據被法律承認為合法占有，由于物是無主的，因而不會侵害任何人先占有3個成立要件：第一，標的物為無主物；第二，先占者對標的物有事實上的占有；第三，先占者有將無主物歸其所有的意思。時效取得：以所有的意思，公開、和平、繼續地占有他人之物達到法律規定的時間，從而取得物的所有權或其他財產權時效取得的法律特征為：第一，占有人必須以自己所有的意思進行占有；第二，占有人的占有必須是公開的；第三，占有人必須持續不斷地占有他人之物2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處2）現有利益保護的原則3）從實際出發尊重歷史的原則4）訴訟解決以行政處理為前置的原則政府出面處理在土地權屬糾紛解決中占有很重要的地位。土地確權是一項政策性和技術性較強的工作，政府土地行政主管部門基于對本行政區的土地狀況比較了解，對發生的爭議，能面對現實，以法律、法規和土地管理規章為依據，及時、公正地解決土地權屬糾紛。因此，土地權屬爭議的解決，應先采用行政處理的方式，若當事人對行政處理不服，可以向人民法院起訴。一般情況下，當事人直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處

土地權屬爭議的調處（1）土地權屬爭議的管轄1）縣級土地行政主管部門受理的土地權屬爭議案件個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發生的土地權屬爭議案件；跨鄉級行政區域的土地權屬爭議案件；同級人民政府和上級人民政府土地管理部門交辦的土地權屬爭議案件。上面規定的個人之間、個人與單位之間發生的土地權屬爭議案件，也可以由鄉級人民政府受理和處理。但需要重新確認所有權和使用權的，應由縣級以上人民政府確認。2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處2）設區的市、自治州土地行政主管部門受理的爭議案件跨縣級行政區域土地權屬爭議案件；同級人民政府、上級人民政府土地管理部門交辦或者有關部門轉送的土地權屬爭議案件3）省、自治區、直轄市土地行政主管部門調查處理的爭議案件跨設區的市、自治州行政區域的土地權屬爭議案件；爭議一方為中央國家機關直屬單位，且涉及土地面積較大的土地權屬爭議案件