銀川房地產市場調研分析報告

銀川房地產市場調研分析報告2011年6月一、住宅市場1、2010年房地產市場總結⑴商品房銷售面積、預售面積小幅增長，銷售額增長兩成2006-20年銀川市房屋銷售面積及銷售額增長情況?銷售面積（萬而銷售額（億元）2010年,銀川市完成房地產開發投資超過160億元，同比增長66.8％。全市商品房銷售面積536.11萬平方米，實現銷售額210。63億元，分別比2009年同期增長14。0％和22。1％。受2010年政府調控的影響，漲幅比2009年有所降低。至2010年底銀川市轄區批準預售商品房面積達452萬多平方米，同比增長13％。（2）銷售均價上漲，但漲幅回落2006-2010年市轄區商品房銷售均價及增幅1匚口房屋均價（元/時）一*^漲幅（%）I銀川市轄區商品住房合同備案均價達到每平方米4234元，同比上漲12.78％（每平方米上漲約500余元）,但漲幅較上年同期回落了13.67個百分點，這很大程度上是由于2008年房地產市場疲軟所致。近兩年銀川市房屋銷售面積和均價增長較快，說明寧夏其他地區及西北地區有一定支付能力的客戶，開始關注銀川這個價值洼地，傾向于在銀川改善居住條件或投資.（3）商品房需求增大,空置面積減少2005-2009年市轄區商品房空置面積情況（萬平方米）商品房空置面積口商品住宅空置面積—同比增長銀川市雖然是西部城市，但是隨著外來人口購房需求的不斷增長，2009、2010年樓市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，全市商品房空置面積為177。4萬平方米，同比下降了0.6％.（4）外地客戶是銀川市場的主力客群房地產需求旺盛,與外地購房者比例居高不下分不開。據統計，2010年,在銀川市成交的新建商品住宅中，以成交面積統計，銀川本市居民購買的住宅面積為136。83萬平方米，占成交總面積的43.33％；外地居民購買的商品房住宅面積為178。97萬平方米，占成交總面積的56。67％，其中外省市居民購買的占14.9％。以成交套數統計,銀川本市居民購買商品住宅套數為11936套，占成交總套數的44.3％；外地居民購買的商品住宅套數為15000套,占成交總套數的55.7%，其中外省市居民購買的占15.8%。據國家統計局銀川調查隊分析，出現這樣的市場格局，主要原因在于銀川市作為寧夏首府，區域中心城市的發展潛質不容小覷，加上優越的地理位置、生活條件等,吸引了包括臨近的內蒙古烏海、左旗、陜西定邊等周邊地區的居民前來置業安家，這使得銀川市的房地產市場可開發建設土地供給逐年減少,房地產需求旺盛，與全國其他城市相比,其價格運行呈現出較為獨特的軌跡。2、2011年1-4月銀川房地產市場分析2011年1-4月，銀川完成房地產開發投資22。13億元，同比增長19.9%。其中，住宅完成投資15。88億元，同比增長17。5％；辦公樓完成投資0.73億元，同比下降15。9％；商業營業用房完成投資2。82億元，同比增長30。5％,其他完成投資2.7億元，同比增長41.1％，分別占全市房地產開發投資的比重為71。8%、3。3％、12.7％和12.2％。從縣（市）區房地產市場運行情況看，主要呈現以下特點：（1）金鳳區投資總量最大,賀蘭縣投資增速最快1-4月,金鳳區以完成8.38億元的開發投資總量位居縣（市）區首位，占全市房地產開發投資總量的37。9％，其次是興慶區,開發投資總量為5。49億元、賀蘭縣開發投資總量為4。29億元、西夏區開發投資總量為1。84億元、永寧縣開發投資總量為1.19億元、靈武市開發投資總量為0。94億元。從開發投資增速看，賀蘭縣以94.1%的增長速度位居首位,其次是西夏區增長速度為47.4％、金鳳區增長速度為33.0%、靈武市增長速度為5。3%、興慶區增長速度為-3。5%、永寧縣增長速度為-43.7％。從數據可以看出，目前銀川市的城市中心逐漸向金鳳區移動,房地產開發量在金鳳區得以集中地體現，特別是一些中高檔樓盤都也集中在金鳳區，使金鳳區逐漸形成一個新的城市中心。而賀蘭日益形成的居住環境和規模也成為許多市民選擇在賀蘭購房的一個重要因素,相較于西夏區，賀蘭到興慶區中心的距離較短,交通方便。（2）金鳳區施工規模最大，賀蘭縣施工增速最快1—4月,全市結轉上年房屋施工面積及新開工面積1455.39萬平方米，同比增長71。1％。其中,金鳳區以595。21萬平方米的施工規模位居縣（市）區首位，占全市房屋施工面積的40。9%，其次是興慶區為279。41萬平方米、賀蘭縣為304。91萬平方米、永寧縣為104.19萬平方米、西夏區為88。92萬平方米、靈武市為82。75萬平方米。從房屋施工增速看，賀蘭縣以103.9%的增長速度位居首位，其次是金鳳區為101。6％、靈武市為85.1%、西夏區為74。6％、永寧縣為23。9%、興慶區為23.5%。1-4月，縣（市）區新開工房屋面積分別為興慶區66。95萬平方米、增速為9。7％、賀蘭縣56.42萬平方米、增速為124。2％、金鳳區45。29萬平方米、增速為-55。8％、西夏區18。76萬平方米、增速為-18。6％、永寧縣11.95萬平方米、增速為—75。3％、靈武市10。9萬平方米、增速為63.2％。目前,銀川的房地產施工主要集中在金鳳區和賀蘭縣,呈現出的特點是,金鳳區施工規模最大，賀蘭縣施工增速最快。（3）金鳳區銷售總量最大，銷售面積增速最快1-4月,全市商品房銷售面積為88.41萬平方米，同比增長10.9％，其中，金鳳區商品房銷售面積為41.72萬平方米，銷售總量位居縣（市）區首位，占全市商品房銷售總量的47.2％，其次是興慶區20.85萬平方米、賀蘭縣14。22萬平方米、永寧縣5。48萬平方米、靈武市4。3/1472萬平方米、西夏區1.42萬平方米；從銷售面積增速看，呈三增三降態勢，分別是金鳳區增長206。0%、永寧縣增長103。2%、賀蘭縣增長49.6％;西夏區下降86.1％、靈武市下降52.3%、興慶區下降38.2%。作為銀川市新的城市經濟中心,金鳳區的商品房吸引了許多市民在此購房,因此，金鳳區商品房的銷售面積也在不斷的上升。（4）興慶區現房銷售總量最大，永寧縣銷售增速最快1-4月，全市現房銷售面積為26.62萬平方米，同比下降26.8%,其中，興慶區以8.14萬平方米的現房銷售總量位居縣（市）區首位，占全市現房銷售總量的30。6%，其次是賀蘭縣5.33萬平方米、金鳳區4。93萬平方米、永寧縣3。88萬平方米、靈武市3.21萬平方米、西夏區1。13萬平方米；從現房銷售增速看，除永寧縣增長3。2倍外,其他五個縣區均出現下降，分別是西夏區下降75.4％、賀蘭縣下降43。9％、靈武市下降43。2％、興慶區下降17。2%、金鳳區下降16.1％。目前，興慶區的商品房多以竣工,以現房的形式出售,并且現房數量較大.（5）金鳳區期房銷售總量最大,銷售面積增速最快1-4月，全市期房銷售面積為61.79萬平方米，同比增長42。6％，其中,金鳳區以36。8萬平方米的期房銷售總量位居縣（市）區首位,占全市期房銷售總量的59。6％,其次是興慶區（12.7萬平方米）、賀蘭縣（8.89萬平方米）、永寧縣（1。59萬平方米）、靈武市（1。51萬平方米）、西夏區（0。3萬平方米）；從期房銷售增速看：除金鳳區增長3.7倍外，其他四個縣區均出現下降，分別是西夏區下降94。8％、靈武市下降64。4%、興慶區下降46.8％、永寧縣下降10.2％，賀蘭縣因上年同期沒有期房銷售面積，所以不可比。二、土地市場銀川土地供應量和實際開發量都再提升,盡管2010年土地出讓中開始出現部分容積率5.0的商服用地，但是據調查銀川目前商住綜合生活區的容積率不高，最多2。5。因此，銀川缺少高檔商業大盤.銀川土地折合到樓面價格在逐漸攀升，近年住宅用地成交樓面價集中在1000—1500元/m;商服用地樓面價集中在2000-2700元/^。近兩年銀川的土地掛牌數量沒有大幅增減處在快速發展的初期。

2010年銀川土地成交情況地塊號地址占地容積率總價[2010]—01號興慶區鳳翔園東側、規劃路北側123612.3517[2010]—02號興慶區鳳翔園東側、規劃路南側150522.3629[2010]—03號西夏區同心北街東側150062。5156[2010]-04號興慶區麗景北街東側、規劃四號路北側6738474220.[2010]—07號金鳳區黃河東路北側、包蘭鐵路東2010]—27號金鳳區寶湖路南側、規劃路西側394462.52191[2010]-28號金鳳區寧安大街東側、緯十八路南側660363。04564;[2010]-30號西夏區北京西路北側、輕紡巷西側438763930([2010]-31號西夏區第八小學北側、才運家園小區西側36841.5280[2010]-32號西夏區北京西路北側、規劃路西側1828901.71356[2010]-35號西夏區同心北街西側、學院路北側1048472。51600[2010]-37號興慶區寶湖路南側137922.65169'[2010]—38興慶區雙醫路南側、紅花渠東西兩側441422。5591(

號[2010]—40號金鳳區鐵路專用線南側、慶豐街西側713192。5771([2010]—41號西夏區興洲路東側、規劃學院路北側438972330'[2010]-42號西夏區經天西路南側、規劃路東西兩側2192911.741513[2010]—49號金鳳區唐徠渠西側、區醫院二門診南側99854.5387[2010]—51號金鳳區正源南街東側、金鳳八街南側地塊199901.3259070[2010]—52號金鳳區六盤山路北側、金鳳六街東側地塊2420832。0071535[2010]-53號金鳳區六盤山路北側、金鳳六街西側地塊1902632.0056222([2010]—54號金鳳區六盤山路南側、金鳳十街西側地塊656022.0019385[2010]—55號金鳳區十街東側、金鳳十五路北側126370.72.0037342[2010]-58號金鳳區金鳳十五路北側、金鳳十二街以西水系岸線西側地塊68972。4220381[2010]—60號金鳳區金鳳十六路北側、金鳳十二街西側地塊99007.4229256[2010]—64號銀川市金鳳區規劃路南側、預留學校用地西側53782。5496.[2010]—66號金鳳區惠北巷北側、福州北街東側地塊19118。61.7475([2010]-67金鳳區惠北巷北側、福州北街西側地塊144306。71.701876號[2010]—68號金鳳區長城西路林帶南側、良田渠街東側地塊98954.621850[2010]-69號金鳳區良田渠街西側、六號路北側11962521371[2010]-90號興慶區南薰西街以南、鳳凰南街以西地塊2980。65116[2010]-92號興慶區利民南街東側、書苑巷北側地塊33783.632080共計3162324三、銀川房地產開發熱點區域及重點項目介紹銀川市區有兩個方向，是城市的主發展方向，即金鳳區、興慶區沿向南方向，圖中紅色區域；另外一處是城北德勝東路一帶，是銀川北拓的重點，因為他是銜接賀蘭縣的地帶銀川市區房價差別較大，金鳳區與興慶區為居民密度較大的老城區，房價最高。西夏區為工業區，房價相比明顯低。西夏區的土地供應，近年以北部為主房價分布區間:淡紅色區域房價為最高，在7000元/平米以上;淡綠色區域為銀川城市拓展區，房價5500?7000元/平米左右；淡黃色區域為西夏工業區，普遍在5000元/平米以下;淡紫色房價3000?4000元之間居多。1、興慶區重點項目以唐徠渠為界，界東為興慶區，是老城區所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大約為48萬,而經濟也以興慶區最為發達，是銀川城市經濟中心，商貿中心金融中心，中小學教育中心，因此興慶區各項設施的完善，吸引著眾多的居民。興慶區房價集中在7000—9000元/平米之間，銀川寫字樓、商鋪分布集中在該區域.(1)光耀上城開發商:寧夏光耀房地產開發有限公司裝修情況：毛坯建筑類型：小高層、高層開盤時間：2010年1月入住時間：2011年10月容積率:2.47綠化率：35%均價：5800元/平方米物業費：0.95元/平方米?月車位數：389物業公司：寧夏盛天物業公司光耀上城位于民族南街與寶湖東路交叉口的東南側，總建筑面積20萬平方米，是目前城南最大的樓盤之一。周邊新世紀花園、紫薇星座、塞上驕子等高檔住宅社區遍布周圍，是城南正在快速崛起發展的高檔核心社區板塊。社區一期由3幢6層寬景花園洋房，2幢11層觀景花園洋房，1幢18-24層遠景花園洋房組成。建筑排列規整有序，天極線錯落有秩人車分流合理，是城市精英們的尚流生活聚落.開盤均價5800元/平米。(2)駿景茗居開發商:寧夏天駿房地產開發有限公司建筑面積：25975平米開發商:寧夏天駿房地產開發有限公司建筑面積：25975平米年建筑類型:板樓開盤時間：2011年3月均價：5300元/平方米駿景茗居是天俊公司在清河街西側的四棟小高層住宅，北面臨近北塔湖生態區，東鄰寧夏國際汽車城，西鄰新二中，無論自然景觀，教育資源，發展潛力都具有很大優勢；加之小高層的物業形態，95平米三室兩廳的稀有戶型，無疑將會引爆銀川北城精致成熟小高層居9/14

住狂潮。均價約為7000?8000元/平米之間.2、金鳳區重點項目唐徠渠以西，鐵路以東地區為金風區,規劃面積最小，是新興的新城所在地，是新的行政中心所在地,人居環境較好，但金風區各大產業薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位的確立,各項配套設施的完善，各大房地產開發商的建設未來必然成為大銀川的中心所在地，但目前主要依靠外來人口消化。銀川市政府在城市規劃中已將金鳳區確定為房地產開發的重心，隨著開發建設步伐的不斷深入，金鳳區的教育、交通等配套公共設施也在完善中。房產價格目前在6300元以上。(1)吉泰潤園開發商：寧夏吉泰房地產開發有限公司建筑類型：多層，小高層，高層裝修狀況：毛坯容積率：1.7開盤時間：2011年5月22容積率：1.7開盤時間：2011年5月22日均價：7600元/平方米物業費:1.60元/平方米?月吉泰潤園是2010年寧夏吉泰房地產開發有限公司重點開發項目，項目總占地180畝，總建筑面積26萬平方米。規劃容積率為1。7,綠化率高于35%,整個項目規劃4038戶。主要以多層洋房為主、小高層及多層為輔。項目位于金鳳區行政中心區域，上海西路與親水大街交匯處；東臨美麗的愛伊河，西依千畝生態林帶,自然環境得天獨厚，北臨賀蘭山路毗鄰新九中，教育人文資源鼎盛，南望三館兩中心等市政配套設施，是真正集政治、經濟、文化等配套為一體的區域性地標樓盤。開盤均價6500元/平米。

(2)寶湖天下開發商：寧夏銀帝房地產開發有限公司￡J您建筑類型：小高層，高層建筑面積：700000平米裝修情況：毛坯開盤時間:2011年4月綠化率:35.83%容積率：2。39均價：5900元/平米物業費:1.50元/平方米?月寶湖天下以鱗次櫛比的建筑高度滿足了居者對開闊視野的向往，而錯落有致的建筑布局、寬闊的樓體間距又很好的滿足了居者對采光和通風的要求，坐在家中就能自由近觀遠眺，將全城景致盡收眼底，悠享無限風光，感悟人生，沉浸只為你獨享的奢適。寶湖天下建筑風格為新古典主義歐式風格，典雅、大氣，彰顯大家風范與華貴氣質，在古典主義歐式風格中蘊含時代氣息，為項目創造出動人的建筑外觀。開盤均價為6300元/平米.3、西夏區重點項目鐵路以西則為西夏區，西夏區區劃面積最大，但人口較少，是銀川的老工業基地,但目前老工廠多數效益不好，居住環境較差，目前規劃為工業基地和銀川大學城所在地，大中學校給該片區注入了活力。西夏區房產價格在5000元以下居多,由于其工業工廠密集，比較利于發展城市綜合體。(1)盛世金像開發商：寧夏大禹房地產開發有限公司

均價:4300均價:4300元/平米盛世金像坐擁銀川市西夏區核心居住區，緊臨懷遠東路，北依西夏區第五小學西臨銀橡住宅A區，東臨佳樂苑、長樂苑住宅區。項目規劃用地總面積38150平方米，地上總建筑面積為84544平方米。住宅面積從57平方米到118平方米不等，擁有多層，小高層等建筑形態.本項目交通便捷.大禹。盛世金橡將以西夏風情景觀主題，為居住于此的成功人士營造華貴、舒適的生態居住環境空間.它的建成將有力提升懷遠路街景及西夏城市形象。四、商業、寫字樓情況銀川寫字樓、商鋪分布，以興慶區最多，那里是銀川商業辦公的密集區。城北有新建的高檔商業、生活綜合體。總的來說，銀川城市綜合體建設已經被部分開發商搶得先機如果后續進入的話，必須根據投資位置、城市發展規劃、定位思想進行綜合慎重分析開發商：寧夏易大房地產開發有限公司物業類別：寫字樓、商業住宅裝修狀況：毛坯物業地址：金鳳區新昌西路北側（人民廣場南側）開盤時間:2010-12-19入住時間：2010—12容積率：4。65開發商：寧夏易大房地產開發有限公司物業類別：寫字樓、商業住宅裝修狀況：毛坯物業地址：金鳳區新昌西路北側（人民廣場南側）開盤時間:2010-12-19入住時間：2010—12容積率：4。65綠化率：35。12%物業費：2.50元/平方米?月上海醮告山腳?-tZfS!瓣隔新第中;標準層面積：1200平方米均價：9800元/平方米）才只Ihllluil紫荊花商務中心占地7萬余平米，總建筑面積約21萬平米，是新區人民廣場周邊最大的商務樓盤;其中A、B、C座規劃為23層商務寫字樓，每層寫字樓總面積約為12004，1?4層為商務裙樓；D、E座規劃為23層的精裝小戶型公寓，面積為46~97m;1?4層為商務裙樓；F座規劃為23層商務酒店；J、H座規劃為13層的板式小高層住宅，面積為117?279依托以寫字樓為主題兼有商務酒店、時尚商鋪、大型賣場等豐富業態組成的易大紫荊花商務中心綜合體，享有高端成熟的都市生活要素和優勢資源，打造地標級建筑綜合體的卓爾不群,將完成大銀川版圖的點睛之筆。五、銀川房地產形勢判斷分析1、銀川市場環境分析（1）銀川市移民眾多，不排斥外來文化，同時消費也較為超前，不保守銀川市是一個新發展起來的城市，真正土生土長的市民大約只占了20％左右，同西北其他城市相比，具有活力，對外來文化和經濟不排斥，與外面文化和經濟有較多的聯系,導致銀川市居民注重享受，講究消費，消費觀念不保守，較超前.（2）住房房價穩步上漲，高端樓盤騰空出世雖然銀川2010年住房均價僅為4234元/面,但這與銀川的代建房和經濟房有關，真正銀川目前的商品房呈快速發展趨勢，大量的高端、高價樓盤不斷出現，如名都國際大廈，精裝公寓售價達到了10580元/平方米,綠地21城均價9000元/平方米，而從目前幾大高端樓盤的銷售狀況來看，都相當不錯，可見銀川的消費潛力還有較大潛力。（3）銀川市城區“擠出效應"已經相當明顯由于城區內房價漲幅較大,很多市民開始離開主城區在周邊地區買房，因此永寧、賀蘭、靈武等市縣投資持續高速增長。永寧縣以增長1。6倍的速度位居首位,其次是靈武市，增速也達到了1。2倍，而前期市場已經充分發展的賀蘭縣也實現了