土地增值稅政策解析

喀什地區地方稅務局張樂平二〇一四年三月二十五日土地增值稅政策解析

新疆維吾爾自治區地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告為進一步規范和推進我區土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的相關規定，現將土地增值稅有關政策問題公告如下：一、關于最小清算單位中住宅與商業用房的建筑安裝工程費扣除問題最小清算單位中既有住宅又有商業用房的，商業用房建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整，其余扣除項目成本不得按層高系數調整。商業用房層高系數小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調整。商業用房層高系數=商業用房單層層高/單層住宅層高二、關于取得土地使用權所支付的金額扣除問題（一）以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按照國家規定補交的土地出讓金和按國家統一規定交納的有關費用。（二）以出讓方式取得土地使用權的，為取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統一規定交納的有關費用。（三）以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人支付的地價款和按照國家統一規定交納的有關費用。（四）以“招、拍、掛”等競價方式取得土地使用權的，為納稅人所支付的實際價款及按照國家統一規定交納的有關費用。三、關于合作建房的界定問題財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發，然后按照雙方約定比例進行分配、使用或銷售的一種房地產開發形式。四、關于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題房地產開發企業銷售有產權的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應按規定征收土地增值稅。房地產開發企業與購房者簽訂一定期限的使用權合同或銷售無產權的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。有產權的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。五、關于以兼并企業方式取得土地使用權征收土地增值稅的扣除問題房地產開發企業以兼并企業方式取得土地使用權進行房地產開發，在計算土地增值稅時，可以扣除國土部門出具文件中載明的土地評估價值，但不作為加計20%扣除的基數。六、關于以土地（房地產）投資入股進行投資或聯營征收土地增值稅的扣除問題房地產開發企業以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產開發，在計算土地增值稅時應以《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執行日期為界限，分以下兩種情況確認扣除項目：（一）2006年3月2日之前，以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資入股的賬面價值作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除。（二）2006年3月2日之后，以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營從事房地產開發，并按規定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為取得土地使用權所支付的金額據以扣除。七、關于納稅人購買在建房地產開發項目后進行繼續建設再轉讓扣除金額問題（一）非房地產開發企業購買在建房地產開發項目后，繼續投入資金進行后續建設并轉讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。（二）房地產開發企業購買在建房地產開發項目后，繼續投入資金進行后續建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；后續建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規定執行。八、關于土地增值稅清算中成本費用分攤問題（一）對于分期開發的項目，屬于多期的公共配套費用，按各期占地面積占項目總占地面積分攤至每期項目中，作為每期的公共配套費用。（二）當期的公共配套費用的分攤，按照當期清算單位的建筑面積占當期總建筑面積的比例分攤。九、關于土地增值稅清算單位問題土地增值稅的最小清算單位為一個幢號。最小清算單位中同時包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應分別計算土地增值稅。十、關于新建房與舊房的界定問題未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區地方稅務局《關于土地增值稅若干問題的通知》（新地稅三字〔1997〕027號）第二條同時廢止。十一、關于委托代銷收入確定問題對于房地產開發企業委托專業營銷公司銷售房地產的，以購房者實際支付的價款作為土地增值稅計稅收入，不得扣除代銷費、包銷費。十二、關于售樓處、樣板房費用扣除問題（一）房地產開發企業獨立于房地產項目以外單獨建造的樣板房、售樓處的成本費用，作為房地產項目的開發費用處理，不得作為房地產開發成本扣除。（二）對于以開發產品作為售樓處、樣板間發生的裝修費用，作為房地產項目的開發費用處理，不得作為房地產開發成本扣除。十三、關于公司分立、合并發生的房地產權屬轉移征收土地增值稅問題（一）在公司分立中，公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設方承受原公司房地產的，不征收土地增值稅。投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發生改變。凡改變上述兩項內容的，均屬于投資主體發生改變。（二）在公司合并中，兩個或兩個以上的公司依照法律規定、合同約定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續的，對原合并各方的房地產轉移不征收土地增值稅。（三）對于分立或合并后的公司為房地產開發企業（或從事房地產開發）的不適用上述規定。十四、關于統建房、集資房征收土地增值稅問題統建房、集資房立項人為房地產開發企業的，應采取先預征后清算的方式征收土地增值稅。統建房、集資房立項人為非房地產開發企業的，不采取預征方式征收土地增值稅，應按規定據實計算繳納土地增值稅。十五、關于精裝修房征收土地增值稅問題銷售精裝修房產，其裝修費用可以計入房地產開發成本，據以扣除計算土地增值稅。若裝修中含有電器、家具等動產的，電器、家具等動產價值不做收入，不得扣除。十六、關于非房地產開發企業土地增值稅核定征收率問題非房地產開發企業土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區域的新房的核定征收率。核定征收率由各地（州、市）地方稅務局確定。十七、關于住宅的土地增值稅預征率問題隨著我區房地產市場的發展，原自治區地方稅務局《關于土地增值稅有關問題的通知》（新地稅發〔2005〕208號）中規定的住宅土地增值稅預征率明顯偏低，現決定住宅土地增值稅預征率由1%以內調整為3%以內。其具體適用的預征率由各地（州、市）地方稅務局結合實際，在規定的幅度內確定。十八、關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題自治區地方稅務局《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為土地增值稅問題的通知》（新地稅函〔2012〕76號）中“土地使用者將土地歸還給土地所有者行為不征土地增值稅”的規定，其適用范圍按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第四條的規定執行。十九、關于破產企業征免土地增值稅問題鑒于破產企業征免土地增值稅問題總局已有相關統一規定，《自治區地方稅務局轉發〈財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知〉的通知》（新地稅一字〔1995〕044號）第四條廢止。本公告自2014年4月1日起執行。新疆維吾爾自治區地方稅務局公告2013年第9號為進一步加強我區土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及《土地增值稅清算管理規程》的相關規定，現將土地增值稅清算工作中有關事項公告如下：一、2008年1月1日前已取得銷售（預售）許可證的房地產開發企業的開發項目可按照不低于預征率核定征收該項目的土地增值稅。上述預征率為房地產開發企業預繳土地增值稅時適用的預征率。二、2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產開發企業的開發項目以及其他項目按下列規定執行。（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1．房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2．整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3．納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4．直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1．已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經出租或自用的；2．取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3．自治區地方稅務局規定的其他情況。（三）對公告第二條第一款規定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人須在符合條件起九十日內完成清算。（四）對公告第二條第二款規定由主管稅務機關確定需要進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人在收到清算通知之日起90日內完成清算。（五）土地增值稅清算工作由納稅人依照相關規定自行實施。納稅人應當按照土地增值稅的規定，如實填寫相關申報表，正確計算土地增值稅稅額，完整、及時報送相關資料，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。納稅人土地增值稅的清算申報由主管稅務機關負責受理。受理后，應對納稅人申報表的邏輯性、有關資料的完整性和準確性進行審核。（六）對于在上述規定的九十日內沒有進行土地增值稅清算的納稅人，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅。住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定。（七）對于沒有能力自行進行土地增值稅清算的房地產開發企業可委托中介機構進行清算。三、納稅人自行進行土地增值稅清算時，應提供如下資料。1．《土地增值稅納稅申報表（一）》及其附表（見附件）；2．項目竣工決算報表和有關賬簿、竣工驗收證明；3．取得土地使用權的地價款支付憑證、國土部門收款憑據及國有土地使用權出讓或轉讓合同；4．項目工程建設合同及其價款結算（書）單；5．《商品房預售許可證》、《房產權屬準予登記通知（證明）》、《建筑規劃許可證》、《房屋土地測繪技術報告書》、商品房購銷合同統計表、銷售明細表等與轉讓房地產的收入、成本費用以及分期開發分攤的有關證明資料；6．無償移交政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證；7．預繳土地增值稅完稅憑證和轉讓房地產繳納的有關稅金的合法有效憑證；8．主管稅務機關要求報送的其他資料。上述資料復印件須標注“與原件核對無誤，原件存于我處”，并加蓋房地產開發企業公章。四、中介機構受托進行土地增值稅清算時，應按稅務機關的要求出具涉稅鑒證業務約定書及鑒證報告，并附送公告第三條要求提供的資料。五、對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產開發企業的開發項目，在2013年12月31日前達到清算條件的，須在2014年5月1日前按照公告要求進行土地增值稅清算，逾期沒有進行土地增值稅清算的，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅，核定征收率按本公告第二條第六款的規定執行。六、對2014年1月1日（含1月1日）后達到清算條件的房地產開發企業的開發項目，按照公告的要求進行土地增值稅清算。本公告自2014年1月1日起執行，此前稅務機關已進行土地增值稅清算的項目，不做追溯調整。

喀什地區地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事宜的公告土地增值稅清算扣除項目的審核

為進一步加強喀什地區土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規程》及新疆維吾爾自治區地方稅務局2013年第9號公告的相關規定，結合喀什地區實際，經研究決定，將新疆維吾爾自治區地方稅務局2013年第9號公告第六條關于核定征收率的問題明確如下：對于符合核定征收土地增值稅條件的其他房地產項目核定征收率統一為5%。本公告自2014年1月18日起執行。喀什地區地方稅務局關于土地增值稅有關政策問題的公告2014年第1號為進一步規范和推進喀什地區土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《新疆維吾爾自治區稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（2014年第1號）的相關規定，經喀什地區地方稅務局專題會議研究決定，現將土地增值稅有關政策問題公告如下：一、《新疆維吾爾自治區稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（2014年第1號）第十六條關于非房地產開發企業土地增值稅核定征收率問題：非房地產開發企業土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區域的新房的核定征收率。核定征收率由各地（州、市）地方稅務局確定。喀什地區非房地產開發企業土地增值稅核定征收率統一為5%。二、