住宅科技化專題研究

住宅科技化專題研究科技化能做什么——

目前全國住宅產品的科技化手段主要存在舒適度提升、能耗節減、智能化三類增值方向；表格中所列舉的科技化手段在全國范圍內均已具有應用實例，技術上具有較強的可實現性。主要功用系統詮釋室溫調節天棚采暖制冷系統冷熱水循環保證室內恒溫地源熱泵技術系統利用地源熱量保證室內恒溫外墻保溫系統保溫節能，提升防潮性能及居住面積外窗保溫系統斷橋鋁合金窗框、中空玻璃保溫防噪外遮陽系統冰花玻璃及卷簾隔絕夏季陽光熱量空氣改良置換式新風系統密閉空間空氣置換，健康節能舒適垃圾處理中央除塵系統吸塵器主機分離中央集成化食物垃圾處理系統食物垃圾經處理后直接進入化糞池中水處理系統污水分離利用，部分用于洗車灌溉等熱水供應全循環中央熱水旋鈕即出熱水排水處理同層排水系統排水樓板不穿越樓板，消除噪音屋面雨水系統虹吸式排水，保持干燥能耗節減太陽能系統太陽能設備供電、供熱減少能耗智能安防智能門禁視頻系統密碼等方式控制門禁、公共視頻終端化個性設置場景預設系統智能家電均可預設為不同的場景狀態便利居家家電一體化控制系統終端設備能自主控制家中電器舒適度提升能耗節減智能化室溫調節——天棚采暖制冷系統北京萬國城采用了此技術進行室內測溫，離屋頂0.5m，1.0m，1.5m的高度溫差在0.2-0.3，屬人體不易覺察的溫差區間，因而低溫輻射采暖制冷的方式是目前民用建筑里最舒適的制冷采暖方式。成功案例將高性能工程塑料管鋪設在混凝土樓板內，冬天采暖進水水溫33oC，回水30oC，夏天制冷進水18oC，回水溫度21oC，通過冷熱水的控溫，夏天制冷，冬天采暖，室內溫度恒定在20-26oC；人體約一半的熱量從頭部散發，天棚采暖從頂部輻射采暖制冷，更具人性化。工作原理冬夏兩用實現采暖和制冷系統材料的壽命與建筑壽命一樣長久不依靠室外機箱，不會破壞建筑外觀冷熱交換的媒質為水，綠色環保輻射散發的溫度調節方式，無風感、無氣流感系統自身能自動調節室內溫度采暖制冷與新風置換系統完全分離，健康而高效輻射采暖和制冷效率高，溫度均勻從上至下的輻射方式更舒適不占用室內有效使用面積系統設置在頂棚混凝土，不占用室內洞見輻射溫度低于人體皮膚溫度，不會有烘烤的感覺天棚采暖制冷系統優勢1室溫調節——地源熱泵技術系統地源熱泵技術是一種利用淺層地熱資源的既可供熱又可制冷的高效節能的空調技術；由于全年地溫波動小，因此冬季可以從土壤中采集熱量，提高溫度后供給室內采暖；夏季從土壤中采集冷量，把室內多余熱量取出釋放到地能中去；地源熱泵主要包括地下水熱泵、河湖水源熱泵、土壤熱泵三種形式。工作原理換熱器埋于地下，且遠離主建筑物，故不會對其造型產生影響；將恒溫地熱作為換熱器，比傳統空調運行效率要高40％～60％；無排放物和廢棄物，無污染；可以節約30％～40％甚至更高的供熱制冷空調的綜合運行費用；可以替換原有的供熱鍋爐、制冷空調和生活熱水加熱的三套裝置或系統；埋地壽命至少50年。地源熱泵技術系統優勢2室溫調節——外墻保溫系統▲采用高效外墻維護系統的研發足尺模型建筑，保溫性能好，室內的熱量幾乎沒有散到室外。▲普通住宅，保溫較差。外墻保溫系統結構圖外墻外保溫系統傳熱系數小，可以有效形成保溫隔熱，減少冷熱橋產生，保溫層與外飾面之間的空氣層可自然通風，有利于隔熱和干燥保溫層。效果明顯——保溫材料置于外墻外側，可使用較薄的材料達到較高的效果；保護主體結構——大大減少了自然界溫度、濕度、紫外線等對主體結構的影響；利于改善室內環境——增加室內熱穩定性，提高墻體防潮性能；擴大室內使用空間——比內保溫使每戶使用面積約增加1.3-1.8m2；便于豐富外立面——可以利用聚苯板做成凹凸墻面的線條及其他裝飾物。3室溫調節——外墻保溫系統：不同外墻保溫系統對比比較項目膠粉聚苯顆粒漿料體系EPS貼板體系XPS貼板體系聚氨酯硬泡噴涂體系適用墻體各種墻體各種墻體各種墻體各種墻體施工可控性差好好差冷熱橋效應無無有無抗裂性好一般差好面層荷載kg/m2≤60≤20≤35≤60抗風壓無空腔、抗風壓能力強小空腔體系，能滿足抗風壓要求小空腔體系，能滿足抗風壓要求無空腔，抗風壓能力強導熱系數w/m·k≤0.059≤0.042≤0.030≤0.025蓄熱系數w/m2·k0.9640.360.360.36防火性能難燃B1級阻燃B1級阻燃B1級難燃自熄性材料防水性好好好很好透氣性好好差一般抗沖擊性好差底層網格布加強一般很好達到相同保溫效果造價50元/m270元/m290元/m2120元/m2室溫調節——外窗保溫系統外窗保溫系統構成斷橋鋁合金窗框中空玻璃窗框與窗洞口連接斷橋節點處理技術鋁合金門窗具有優良抗風壓性能，水密性和氣密性。尤其是抗風壓性能遠優于塑料門窗；在采用斷熱鋁型材和中空玻璃時，其隔聲性能與塑料門窗等同。保溫性能略低于塑料門窗；新型的斷熱鋁合金節能門窗傳熱系數K已從普通鋁合金單玻扇的6.4W/（M2.K）下降至3W/（M2.K）。玻璃類型空氣層寬度（mm）傳熱系數k（w/m2·h）普通單層玻璃——5.9普通雙層中空玻璃69123.43.13.0LOW-E中空玻璃121.64室溫調節——外遮陽系統傳統外遮陽系統外觀中空玻璃外加普通玻璃外加冰花玻璃鋼化玻璃與中空玻璃的搭配效益中空玻璃的特點就是允許日光攜帶的能量進入室內，但是室內的熱量不會發散到室外，這一點對冬天極為有利，夏天則會室溫過高的問題。當陽光照射到鋼化玻璃表面的磨砂紋路上時會形成漫反射，熱量隨之被阻擋室外。鋼化玻璃與中空玻璃搭配使夏天絕大部分陽光熱量被隔絕在室外，解決西曬的困擾。外遮陽系統結構（由外向內）12mm厚可滑動半透明鋼化玻璃推拉遮陽鑲嵌板；空氣層；外墻涂料、保溫及結構；外窗系統；冰花玻璃和中空玻璃的配合使用，不僅可以起到很好的遮陽效果，還可以最大限度的減弱室外噪音影響。5空氣改良——置換式新風系統有效調節室內空氣濕度，使居室時刻保持干爽、舒適的狀態。不用開窗即可獲得新鮮空氣，減少室內熱損失，節省能源。驅除室內裝飾造成的可能長時間存在的有害氣體。取自高空的新鮮空氣，經過濾、除塵、滅菌、加熱/降溫，加濕/除濕等處理過程，以每秒0.3米的低速，從房間底部送風口不間斷送出，低于室溫兩度的新風，在地面形成新風潮，層層疊加，緩緩上升，帶走人體室內污濁氣體，最后，經由排氣孔排出。工作原理定義通風路徑——新風從空氣較潔凈區域進入，由污濁出排出。一般污濁空氣從浴室、衛生間及廚房排出，而新鮮空氣則從起居室、臥室等區域送入。定義通風風量——滿足日常工作、休息時所需的新鮮空氣量。按國家通風規范，每人每小時必須保證30立方米。定義通風時間——保證新風的連續性，一年365天，一天24小時連續不間斷通風。新風系統原則6空氣改良——置換式新風系統：不同通風方法對室內空氣質量的影響比較方法存在的優缺點新風換氣效果開窗風向氣流滿目，亂氣流可能把衛生間和廚房的異味帶入客廳和臥室；夾帶大量塵埃，影響室內清潔衛生；無法避免噪音；在使用熱源和冷源時會造成能源浪費；衛生間豎井可能產生異味“倒灌”現象；很不理想換氣扇雨季無法開窗，室內物品易發霉、腐爛；瞬時排風量大，無法連續排除室內異味；容易損壞，后期維修煩瑣；噪音隨時間的延長而增大；在沒有新風導入口時，排風阻力增加，效果不佳；不理想空氣清潔/清香劑在室內噴射后，相當于給空氣添加偽裝，麻痹嗅覺；香氣實際上也是空氣污染；根本沒有效果負離子發生器或空氣凈化器一種在運行時產生的負離子很容易被異性電中和，凈化作用有限；只對原有室內空氣進行處理，而不能增加新鮮空氣；空氣凈化器能吸附部分灰塵等有害物質，但無法吸附氣體中的有害物質；反復處理的空氣質量大打折扣；不理想帶有部分新風的空調壁掛式空調，所接受的空氣來自空調房間本身，室外空氣補充極少；只管冷和熱，根本無法交解決通風換氣問題；壁掛式，窗式空調有少量新風，安裝后容易滲水，噪音較大；不理想戶式中央空調帶回風口，但無法同室外進行空氣交換；沒有排風，因此新風在一已成正壓區域難以送入；新風不能徹底蓋上室內空氣質量，污濁空氣不能迅速排除室外；沒有效果新風換氣機機械式100%全新風；室溫改變小，70%以上的熱交換率；能耗低，噪音小，有過濾空氣的功能。非常理想垃圾處理——中央除塵系統7戶內微小的灰塵通過中央吸塵器直接收集到地下室的垃圾桶內中央除塵系統是將吸塵主機放置在一個衛生要求較低的場所，如地下設備層、車庫、清理間等，將吸塵管道嵌至墻里，在墻外只留如普通電源插座大小的吸塵插口；當需要清理時只需將一根軟管插入吸塵口，此時系統自動啟動主機開關，全部大小灰塵、紙屑、煙頭、有害微生物，甚至客房中的煙味等不良氣味，都經過嚴格密封的管道傳送到中央收集站；中央除塵系統的清潔處理能力是一般吸塵器的5倍，而軟管長度可任意選配，任何人、任何時間都可以進行全部或局部清潔，確保了最清潔的室內環境。工作原理中央除塵系統的概念就是主機和吸塵區分離，并將過濾后的空氣排到室外。這樣不僅解決了室內衛生不良狀況，還杜絕了除塵之后的二次污染。該類系統在歐美國家已是必配系統，在國內已有很多項目在使用。每天產生的大量食物垃圾通過廚房的洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，直接進入化糞池。垃圾處理——食物垃圾處理系統8城市垃圾中占有相當大比例的食物垃圾不僅影響室內環境，也是居室蟲害滋生源和疾病傳播源。食物垃圾處理系統是一個純國外引進的產品，在90年代初期才由極少數的國外制造商引入中國。目前北京包括鋒尚國際、萬科、奧林匹克花園、華新國際、珠江帝景等在內的不少高檔精裝修房已使用了食物垃圾處理系統。可回收垃圾周轉箱可應用性少量的可回收垃圾，如酒瓶、包裝物等，由業主自己送入安放在地下一層電梯附近的可回收分類垃圾周轉箱。垃圾處理——中水處理系統排水管路分離，一條管路為食物垃圾處理器和大便器污水排入化糞池；另一條管路為洗衣和洗澡水進中水系統，經處理后用于洗車、人工湖補水和灌溉綠地。9熱水供應——全循環中央熱水系統1024小時熱水，星級賓館待遇；溫度恒定，避免了普通熱水器的水溫不穩定的問題；節約水資源；節約時間，無需等待。類四、五星級酒店的全循環中央熱水系統，旋鈕即出熱水；

排水處理——同層排水系統11

隔層排水：排水支管穿過樓板，在下層住戶的天花板上與立管相連。同層排水：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上。系統組成——HDPE管道系統、隱蔽式系統安裝組件、與同層排水相配套的衛生器具、存水彎隔音：采用墻前安裝方式，假墻能起到隔音和增強視覺效果的作用。獨立：在衛生間，管道不穿越樓板，享受真正的產權獨立，即使維修也無需跨層修理。自由：房型設計和室內空間布置更加靈活，只需調整排水支管，就可實現個性化裝修。節水：采用內表面光滑的HDPE管道及獨特的水箱設計，提高了系統的排水效果，實現真正的節水功能。經濟：采用同層排水技術，大大減少系統的力管、支管及配件數量，材料與施工較少，性價比高。連接可靠：選用的PE管道采用熱熔連接，不但連接強度高，而且杜絕泄漏問題，保證安全使用50年。

同層排水系統的優勢：排水處理——屋面雨水系統

虹吸式雨水系統是當今國際上較為先進的屋面排放系統，該系統誕生至今已經有20多年的歷史，它被廣泛應用于各種復雜的屋面工程中。虹吸式雨水系統是利用不同高度的勢能差，使得管道系統內部局部產生真空，從而通過虹吸作用達到快速排放雨水的目的。12能耗節減——太陽能系統13荷蘭太陽能社區太陽能采暖太陽能發電太陽能應用主要分為家庭用小型太陽能電站、大型并網電站、建筑一體化光伏玻璃幕墻、太陽能路燈、風光互補路燈、風光互補供電系統等；目前在住宅系統中太陽能的應用主要集中于采暖與發電兩個方向。太陽能系統的核心優勢在于生態節能；其不足主要存在于三個方面：太陽能利用受天氣條件影響；作為相對的大眾化產品，對項目形象存在負面影響；高端項目一般不采用。智能安全——智能門禁視頻系統14社區周邊設置探測器和攝像頭，緊急情況自動報警并錄下現場畫面，智能門禁識別系統，業主無需鑰匙，可通過密碼等方式打開大堂門禁、控制電梯和入戶門；配備智能門鎖等形成特色安全保護；設置紅外探測器等一系列先進的戶內報警系統。公共視頻：可通過家里的可視終端觀察小區的公共區域，照看家人和私車；可視對講：訪客記錄功能，可存儲32副畫面，以記錄訪客圖象；廚房電視：可通過廚房電視看見來訪者，并通過電視上的按紐開門。個性化設置——場景預設系統

15場景預設/用心情遙控家的風情——家中所有的燈光、窗簾、音響（背景音樂）、空調及選購的智能家電等均可預設為不同組合的室內場景狀態，例如：夜間起床場景：通往洗手間的燈柔和的一路亮起；會客場景：燈光明亮，空調自動調節；家庭聚餐場景：燈光明亮音樂響起；看電視場景：燈光柔和，窗簾關閉；浪漫晚餐場景：餐廳燈光柔和，其他燈關閉。便利居家——家電一體化控制系統16操作自動化/隨心而定的家居——墻上面板、手機、終端顯示器、PDA、遙控器等都能成為控制家中電器的主腦科技化手段總結相對而言，舒適度提升與智能化是品質社區應用的主要方向。從市場案例上看，以科技化為主題訴求的社區主要存在科技標簽、科技品質、科技奢侈三種類型。廣州麗江花園麗江花園座落于廣州番禺大石鎮南浦島東部，北連廣州，南通市橋，珠江支流三支香水道和大石河三面環繞。以E生活時代的概念啟動項目，網絡應用成為社區智能化的標志。通過小區內部的多功能智能化網站，完全實現網上影院、購物、訂餐、在線游戲、網上直播、自動抄表等功能；通過Internet，社區向住戶提供國內外新聞、交通信息、天氣信息、地區性活動等；住戶可利用網絡滿足以下需求：防火防盜、煤氣泄露、自動報警、小區監控、可視門鈴門禁、緊急呼叫、信息查詢、視頻點播、多媒體通訊等；后期提出“一方水土一方人，美麗相隨麗江人”的概念，實現社區從智能化向人文方向的轉變。科技化的標簽南京朗詩·國際街區，通過高科技創新，差異化發展從競爭中脫穎而出項目背景：項目所屬河西奧體板塊由于市政建設不到位等原因在市場處于下滑狀態；2005年南京市全年住宅銷售量為570萬㎡，其中河西奧體板塊供應量達到240萬㎡，中端產品供應量大，市場競爭激烈；本案無優勢資源，按常規思路開發將會遭遇激烈的市場競爭；實現了高于板塊平臺價格30%以上的單價（溢價2000元/平米），后期多次提價，最高單價突破萬元；銷售速度處于區域的中上水平；“十大建筑科技系統，告別嚴寒酷暑黃梅天”十大建筑系統的使用，使住宅能夠“恒溫、恒濕、新風、低噪、防污、低能耗”，可以在夏天不用空調冬天不用暖氣的情況下，使住宅內常年溫度保持在22-26攝氏度，濕度在30-70%。朗詩國際街區使用的十大建筑科技系統地源熱泵技術系統混凝土頂棚輻射制冷制熱系統新風系統排水噪音處理系統隔噪驅聲系統外遮陽系統外窗系統吸塵排污系統外墻系統屋頂地面系統主要采用了提升舒適性的科技住宅技術，尊重最廣泛的中高端客戶的生活方式和生活習慣，避免因為過高的技術使用門檻而造成客戶流失。高科技概念在市場中獨樹一幟，科技帶來的舒適性符合普通中高端客戶需求。科技化的品質紅樹西岸，高科智能創造項目溢價，定位城市頂端豪宅公共部分解析創新細節建筑風格由3棟29－31層板式住宅組成，呈風車型排列，住宅建筑圍繞在一個橢圓形的“珊瑚”周圍“旋轉”,每棟住宅建筑在體型上呈折板形，外立面為全玻璃天幕，整體建筑有如水晶的質感園林在4萬平方米的超大架空平臺上創造出以近萬平方米人工湖和眾多特色島嶼為核心的熱帶濱海風景園林豪華裝修300平方米以下單位送豪華裝修：SieMatic櫥柜、Miele電器、Duiavit潔具、Grohe龍頭花灑、JOHNSONDOOR、亞細亞瓷磚等配置隔音樓板/阻隔垂直方向噪音戶式中央冷暖空調+新風系統JUSTRIGHT熱水循環/無需等待同層側向排水系統，避免直接垂直排水帶來的噪音軟化水裝置/清除水中多余鈣、鎂離子每戶避雷器進水銅管/保障飲用水質量檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀智能化連同LG、HONEYWELL、日訊及CLIPSAL，投資3000萬美元打造亞洲代表性的數字化社區關鍵點：尖端配置，豪華裝修，智能化以智能化為先導，設置過高門檻，客戶層面較窄，相較于鄰近豪宅項目中信紅樹灣，市場反映一般。科技化的奢侈綜合而言，標簽與舒適度提升是更適合于z