世基和成入職培訓專業化課程之三房地產行業知識

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第一部分房地產種類介紹1房地產種類普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，它多為多層住宅和高層住宅。低層住宅為一層至三層；多層住宅為四層至六層；中高層住宅為七層至九層；高層住宅為十層及以上住宅類地產1房地產種類1.1住宅地產是指在郊區或風景區建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。配套設施標準較高高檔住宅具有良好的物業管理服務部分高檔住宅帶精裝修銷售價格明顯高于同時期、同區域的普通住宅別墅1房地產種類1.1住宅地產高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當地一般民用住宅造價一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業管理等配套設施。酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”;市場定位很高;它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的;具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。1房地產種類1.1住宅地產別墅的狹義定義為獨立式住宅，廣義上將低密度的類似產品統稱為別墅類產品，廣義上有以下類型組成：獨立式別墅該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。住宅的層數基本是3層或3層以下，具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數大多在三層或三層以下，它是介于聯排別墅與獨立式別墅之間的中間產品。1房地產種類1.1住宅地產聯排別墅聯排別墅于19世紀四五十年代發源于英國新城鎮時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。1房地產種類1.1住宅地產聯排別墅聯排別墅于19世紀四五十年代發源于英國新城鎮時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。1房地產種類1.1住宅地產定義建筑物內供辦公人員經常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數量的建筑物稱為辦公建筑。辦公建筑的分類公寓式辦公樓apartment-officebuilding。由統一物業管理，根據使用要求，可由一種或數種平面單元組成。單元內設有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。酒店式辦公樓hoteL-officebuilding。提供酒店式服務和管理的辦公樓。綜合樓multiple-usebuilding。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。商務寫字樓businessofficebuilding。在統一的物業管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的辦公建筑。辦公類地產1房地產種類1.2辦公類地產定義商業地產，即商業房地產，也叫商業物業商業地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產同時包括商業運營商和消費者兩級客戶。商業地產1房地產種類1.3商業類地產商圈是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴張，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65％左右的顧客來自主要商圈。次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。在這一區域，顧客較為分散，但消費者來店消費也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25％左右。邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內散居著百貨商店約10％的顧客。1房地產種類1.3商業類地產定義產業地產：是指在新經濟和新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、高新技術產業研究與發展用房、生態寫字樓為主要開發對象，綜合開發、集約化經營的多功能綜合性產業商服地產。產業地產的形態由于產業地產與城市化發展的必要性，城市發展與產業結合的必要性，其主要形態包括：城市新區、城市副中心、都市型產業園、大學產業園區、創意產業園、媒體產業園等具備產業聚集特點，并在此基礎上為之服務的綜合性產業商服地產。產業地產追求資源價值最大化，而不是企業價值最大化。產業地產華夏幸福1房地產種類1.4產業地產定義旅游地產：即旅游房地產，就是以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業形式。旅游地產包括：休閑度假村、旅游景區主題休閑公園、旅游(休閑)培訓基地、會議中心、運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業，可稱為旅游地產。華僑城旅游地產1房地產種類1.5旅游地產養老地產集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養老服務模式。接養身體健康的老人、生活半自理、無自理能力和需要臨終關懷的老人，涵蓋了老年人必經的四個階段。無障礙設施、溫泉水供應、地熱式采暖、緊急呼叫系統、醫護型電梯、社區電瓶車，以及老人活動體現人文關愛。類別物業：住宅式公寓、別墅、租住式公寓，相關配套設施，包括：具備基本的急救、醫療、健康維護和養生等功能的醫院；開辦“一站式”服務、可電話購物、送貨上門的購物中心；設備先進、功能完善、環境雅致，可開辦各類培訓班、開展學術研討、以及各類文化交流活動和會議的文化教育中心；集醫療養生、休閑度假、健身娛樂、溫泉洗浴、餐飲購物為一體的娛樂；郵局、洗衣店等生活配套。北京太陽城1房地產種類1.6養老地產

第二部分房地產專業術語決策拿地階段市場研究投資決策土地獲取規劃設計階段市場定位產品策劃規劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳播銷售組織物業管理決策拿地階段市場研究投資決策土地獲取規劃設計階段市場定位產品策劃規劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳播銷售組織物業管理投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發監控投資回收決策拿地階段市場研究投資決策土地獲取規劃設計階段市場定位產品策劃規劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳播銷售組織物業管理決策拿地階段市場研究投資決策土地獲取規劃設計階段市場定位產品策劃規劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳播銷售組織物業管理投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發監控投資回收投資分析階段投資確定階段投資管理階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發監控投資回收戰略管理人力資源與行政管理金融投資與財務管理信息管理房地產流程：2房地產專業術語2.1房地產開發流程國有土地使用權出讓——土地使用權是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關規定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓（土地市場）由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。

國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式協議方式掛牌方式

國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業用地：50年教育、科技、文化衛生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業、旅游、娛樂用地：40年加油站、加氣站用地：20年中國（大陸）現行的土地制度2房地產專業術語2.2土地制度出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協議1經營性用地以(商業、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業用地1經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者2原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓2城市基礎設施、公益事業用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續期4法律法規規定的其它用地5法律法規規定的其它用地5法律法規規定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制土地使用權的出讓方式2房地產專業術語2.2土地制度城市用地的類別類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區，居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區及居住區級以上的行政、商業金融、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業用地工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區級和居住區級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區級和居住區級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地2房地產專業術語2.2土地制度建設用地規劃許可證商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規劃許可證國有土地使用證一二三四五房地產開發的“五證”2房地產專業術語2.3房地產常用術語【兩書】《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；【房地產證】是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；【房地產產權】是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；【土地使用權】是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；【三通一平】是指水通、電通、路通及場地平整；【五通一平】指通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地。【七通一平】是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。

2房地產專業術語2.3房地產常用術語【用地性質】規劃用地的使用功能；【總用地面積】經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；【建筑用地面積】建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制；【建筑密度（建筑覆蓋率）】用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度；【總建筑面積】是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和；【容積率】一定地塊內，地上總建筑面積與建筑用地面積的比值，它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高；

2房地產專業術語2.3房地產常用術語容積率容積率是指一定地塊內，地上總建筑面積與建設用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率實際于城市規劃管理秩序要，為改善城市居住環境條件，為控制人口密度和產業密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高；建設用地規劃技術指標容積率＝總建筑面積（地上）建設用地面積容積率對應的住宅產品類型（一般情況下）0.5以內純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對應的產品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型【用地紅線】經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線；【建筑紅線】是指建筑物的外立面所不能超出的界線，用地,改善或美化環境,取得良好的效果。【道路紅線】道路用地和兩側建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶，寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求；【紅線圖】又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；【綠化率】建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率即項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比；【綠化覆蓋率】建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；【日照間距系數】指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2房地產專業術語2.3房地產常用術語【建筑間距】兩棟建筑物外墻之間的水平距離；【日照標準】根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規定的日照標準日獲得的日照量；【居住區用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱；【花園】占地15000