物業管理概論8章

修身、立志、敬業、創新桂林旅游學院國際教育交流學院物業管理專業2015屆第一學期物業管理概論第8章物業安全與環境管理（11月25日）物業管理概論第8章物業安全與環境管理一、治安管理的含義和特點（一）治安管理的含義：物業服務企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管的物業進行的一系列管理活動。目的：保障財物不受損失、人身不受傷害，維護正常的工作和生活秩序。是業主和使用人安居樂業的保障，是區域及社會安定的基礎。同時良好治安管理能提高物業服務企業的聲譽。第一節治安管理（二）治安管理特點：1、治安工作難度大：人口多、人流量大、進出人員復雜，業主對人身財產要求高，治安工作難度大。2、服務性強：提供優質服務和高效管理，創造安全、文明、整潔舒適的工作和生活環境。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理二、治安管理的機構設置和主要內容（一）治安管理機構設置：秩序維護部門來完成，但不同類型及規模的物業企業秩序維護部門的機構設置不同。類型一：按崗位分班。類型二：按時間分班，早、中、晚以及輪休。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理（二）治安管理主要內容：1、門衛管理;2、巡邏治安管理;3、電視監控管理.第8章物業安全與環境管理第一節治安管理三、制定秩序維護服務管理制度的程序：1、搜集資料；2、研討秩序維護部門崗位的職責和權限；3、確定管理工作與其他的接口配合；4、列出秩序維護服務管理運作程序清單；5、制訂編寫秩序維護服務管理運作程序；6、起草程序；7、討論和修改；8、審核、批準、實施。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理四、秩序維護服務的原則方式和特點（一）服務原則：四個堅持堅持“預防為主、防治結合”的安全管理方針；堅持物業管理區域內的安全管理與社會治安管理相結合的原則；堅持“用戶第一、服務至上”的服務宗旨；堅持安全管理工作硬件與軟件一起抓的方法。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理四、秩序維護服務的原則方式和特點（二）服務方式：1、封閉式：整個物業為封閉體系，保安員在物業入口24小時值班。進入所服務的管理區域須登記，或有專用通行證。2、開放式：無需專用通行證即可進入。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理四、秩序維護服務的原則方式和特點（三）服務特點：1、復雜性：建筑結構復雜，來往人員復雜，人流量大，情況不宜掌握，管理難度大。2、時間性：是唯一常年24小時服務的部門，工作即要常抓不懈、又要處理及時，第一時間消除安全隱患。3、服務性：為客戶提供一種安全性的服務，強化服務意識，提高安全管理水平。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理五、秩序維護服務常識1、違反治安管理行為與犯罪行為的區別；2、違反治安管理行為分類；3、緊急避險常識；4、犯罪嫌疑人看管常識。第8章物業安全與環境管理第一節治安管理一、消防管理的目的和方針1、消防管理的目的：預防火災發生，最大限度減少火災損失，提供安全環境，保證居民生命和財產安全。2、消防管理方針：“預防為主、防消結合”3、消防管理原則：“誰主管、誰負責”，落實消防責任制，人人負責，形成一個整體性、全方位的防火網絡。第8章物業安全與環境管理第二節消防管理二、消防管理主要內容：隊伍、制度、宣傳、器材1、建立高素質的消防隊伍：秩序維護部門，建立專職的消防班來負責此項工作。2、制定完善的消防制度：值班制度、防火檔案制度、崗位責任制度、安全檢查制度、定期訓練和演練制度、其他。第8章物業安全與環境管理第二節消防管理二、消防管理主要內容：隊伍、制度、宣傳、器材3、消防宣傳培訓：對物業員工的培訓、對業主及物業使用人的宣傳教育、形式：理論、實操、媒體、消防手冊。第8章物業安全與環境管理第二節消防管理二、消防管理主要內容：隊伍、制度、宣傳、器材4、消防器材管理：日常管理、保養和維修，確保設備處于完好狀態。器材組要有：滅火器和消火栓。第8章物業安全與環境管理第二節消防管理二、消防管理主要內容：隊伍、制度、宣傳、器材4、消防器材管理：消火栓。第8章物業安全與環境管理第二節消防管理三、高層建筑的消防管理：高層建筑：10層以上，高于24米。（一）高層建筑消防的特點：耐火極限低、火險因素多、火勢蔓延快、撲救難度大、疏散困難。（二）高層建筑消防管理的主要措施：防火隔離、消防設備管理、重點防范管理、疏散通道暢通、健全消防制度、消防培訓教育。發生火災不能坐電梯、不可盲目跳樓、學會使用自救信號第8章物業安全與環境管理第二節消防管理第8章物業安全與環境管理第二節消防管理三、高層建筑的消防管理第8章物業安全與環境管理第二節消防管理四、火災火警應急處置程序收到報警——派人員確認并同時滅火及報告情況——消防監控人員通知上級領導并報119——切斷相關設備電源、啟動消防栓、噴淋、防排煙系統，迫降電梯——滅火組組織滅火、疏散、安全檢查、物資撤離——維護公共秩序做好警戒，同時引導消防人員——消防人員沒到時物業義務消防隊自助滅火——消防人員到達后聽從指揮——火災撲滅后提交火災報告、配合調查、分析原因，總結分析案例培訓教育員工、業主及物業使用人的安全意識。第8章物業安全與環境管理第二節消防管理五、消防演習方案實施程序：制定方案并經審批、通知提示、分工、培訓和宣傳、設備消防器材的準備、準備落實情況的檢查、消防實施、總結。注意事項：白天、火場安全、斷電、做好解釋。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理一、搞好停車場建設：1、停車場位置規劃：經濟適用、因地制宜。2、停車場內部要求：光度、設施要求、區位布置。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理二、建立健全車場管理制度：（一）門衛管理制度：進入檢查、未經許可不得進入；進出驗證發現問題及時上報。一般為2人，1人登記收費，1人指揮車輛進出停放。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理二、建立健全車場管理制度：（二）車輛保管規定：要有協議1、摩托車自行車管理：辦理手續、收費、領取車牌、制定位置存放、接受檢查、物業受業主和使用人監督。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理二、建立健全車場管理制度：（二）車輛保管規定：2、機動車管理規定。參照協議。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理三、車輛管理突發事件處理：1、偷盜車輛案件的處理：發現通知監督；觀察嫌疑人數量、被盜車輛顏色、號碼、車型，記下嫌疑人特征；控制車輛出入、控制現場、通知其他人員協助；報案；配合公安機關；事件處理報告。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理三、車輛管理突發事件處理：1、意外交通事故案件的處置：輕微剮蹭協商解決；較大安全事故維護好現場、報案；有人受傷報120；交管人員到達現場前做好現場維護；造成設施設備損壞的詳細記錄并需要當事人確認簽字；部門負責人將情況上報領導。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理四、不同類型物業車輛管理的特點：1、居民區；2、寫字樓；3、商業；4、工業物業。第8章物業安全與環境管理第三節車輛管理五、居民區道路規劃要求：1、居住區道路的功能：日常生活交通、市政公用車輛使用、貨車車輛使用、滿足鋪設管線、共消防救護搬家車輛使用，也是組織建筑景觀的手段和居民相互交往的場所；2、道路的劃分：區級、小區級、組團級、宅前小路；3、道路系統基本形式：人車分流、人車混行、部分分流；4、道路規劃布置的基本要求：略。第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理一、物業環境管理概述：（一）物業環境的內涵：廣義和狹義之分，廣義環境：1、第一環境：自然環境；2、第二環境：次行環境；3、第三環境：人工建造的房屋、道路和各項設施等組成的人工環境；4、第四環境：政治、經濟、文化等各種因素所構成的、人與人之間的社會環境。物業環境是第二、三、四環境。第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理（二）物業環境種類生活居住環境（內部、外部）；辦公環境；商業環境；生產環境（三）環境管理內容建立環境管理機構；治理環境污染；加強市政公用設施管理；建設各類環境小品；認真清理違章搭建；營造良好人文環境（四）環境污染原因生產性污染；生活性污染；噪聲污染；放射性污染（五）環境污染特點影響范圍廣，不宜控制；作用時間長；污染物的濃度隨時間空間變化二、清潔管理：（一）清潔管理的含義：物業服務企業對所管轄區域有計劃、有條理、有程序、有目標的，并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務，并結合精神文明建設，依照規范服務的要求對業主與物業使用人進行宣傳教育、專業管理，并使其能自覺養成良好的衛生習慣，遵守規章制度，保持物業管理區域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，提高物業管理區域使用環境效益。第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理（二）機構設置與責任劃分：1、環境管理模式第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理委托式環境保潔工作委托給專業的保潔公司，物業公司檢查、監督、評議自主式環境管理工作完全有自己負責，物業公司建立一個完備的環境管理機構結合式一部分自己做，一部分外包，將難度大、專業強的外包第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理（二）機構設置與責任劃分：2、清潔管理機構設置：由保潔部執行，簡單的設置一個公共衛生清潔班，直接有部門負責人管理；規模大的物業服務企業，保潔部一般分設樓宇清潔服務班、共有區域清潔、高空外墻清潔三個班。第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理（二）機構設置與責任劃分：3、清潔管理人員的職責劃分：部門經理、技術員、清潔領班、保潔員、倉管員等。第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理（三）清潔管理工作主要內容：每日1、道路清掃兩次，整日保潔；2、綠化帶、草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次；3、樓宇電梯間、地板拖洗兩次，墻身清擦一次；4、樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次；5、收集生活垃圾清除垃圾箱內垃圾。每周1、高層樓宇各層公共走廊拖洗一次；3、業主信報箱清擦一次；3、天臺、天井清掃一次。每月1、天花板灰塵和蜘蛛網清楚一次；2、高層樓宇各層的公用玻璃擦試一次；3、公共走廊及住宅區內路燈罩清擦一次。第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理（四）清潔管理的工作標準：五定六凈、六無當日清第8章物業安全與環境管理第四節清潔管理三、環境污染類型：大氣、水體、固體廢物、噪聲。四、違反有關環境保護法律的責任：關注一下（四）關于噪聲污染的法律責任。第8章物業安全與環境管理第五節綠化管理一、綠化管理概述：（一）綠化的功能：綠化管理是一項功能與美觀相結合的工作，對改善業主或物業使用人的工作質量和生活質量，以及城市環境具有重要的作用。功能有：1、防風、防塵、保護生態環境；2、凈化空氣，降低噪音，改善環境；3、改善小氣候，調節溫度，緩解城市熱島效應；4、美化物業管理區域和社會環境；5、提供休閑建設場所，陶冶人們的道德情操。第8章物業安全與環境管理第五節綠化管理一、綠化管理概述：（二）綠化系統的組成：公共綠地、公共建筑和共用設施綠地、住宅旁和庭院綠地、街道綠地、豎向綠地。（三）綠化養護的工作內容：澆水、施肥、整形修剪、除草松土、病蟲害防治、補缺去塵。第8章物業安全與環境管理第五節綠化管理二、居住區綠化的基本要求：綠化面積不得低于建設用地面積的30%，住宅小區人均不得低于1平方米。綠化規劃的基本要求包括：1、合理組織統一規劃；2、因地制宜，節約用地；3、以植物為主，注意景觀。三、綠化植物選擇與配置的基本原則：1、以鄉土植物為主，適當選用和馴化外來的野生植物；2、以喬木、灌木為主，花草花卉點綴，重視草坪地被、攀巖植物的應用；3、速生木與慢生木結合，常綠樹與落葉樹結