藍光BRC企業研究報告

大標題－40號微軟雅黑，加粗藍光BRC企業研究PART

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藍光BRC企業背景分析藍光集團產業構成和駿地產（BRC）嘉寶公司美尚食品物業管理飲品研發、生產、銷售文化旅游產業商業運營房產經濟戰略發展核心主體最重要的利潤中心品牌形象著力培育的利潤中心穩定的現金流利潤來源中心品牌度的提升四川藍光實業集團成立于1990年，企業目前擁有三大業務板塊：和駿實業股份主要負責住宅板塊；嘉寶公司主要負責商業和物業管理板塊；美尚食品主要負責飲品研發銷售板塊，板塊間的相互作用為集團房地產業的快速發展提供了保障，也為開發奠定了雄厚的資金基礎。1.企業背景分析/企業概況和駿實業和駿投資和駿咨詢住宅發展為主商業開發為輔藍光文旅顧問咨詢營銷代理成立于1996年成立于2000年PART

1藍光實業集團住宅地產商業地產飲料開發物業管理藍光核心業務藍光主營業務解析：和駿地產：成立于1990年，以住宅開發和服務為主導是戰略發展的核心主體；嘉寶公司：公司包含“商業運營、資源運營、物業服務”三大運營機構，通過總部職能協調補位、品牌營銷組織及財務管控，形成完整的產業鏈運營模式。美尚食品：公司成立于1996年，為一家集飲用礦泉水、植物蛋白、草本飲料等綠色飲品的研發、生產和銷售為一體的專業飲品企業。藍光和駿實業股份有限公司是藍光實業下屬控股公司，成立于1998年5月，主要負責住宅開發，包含和駿實業、和駿投資、和駿咨詢、藍光文旅，下屬項目子公司共計15家。藍光和駿地產（BRC業務板塊）和駿實業和駿投資和駿咨詢藍光文旅藍光文旅是獨立的地產業務板塊，是藍光品牌高端化的起點。和駿咨詢主要負責所有與藍光和駿開發項目相關的土地、建安、材料等招投標工作，截止2010年12月總建筑面積達558萬方。藍光和駿地產（項目子公司）四川和駿是最早的商業開發子公司，后轉為城市綜合體開發，隨著公司不斷壯大，逐漸成立金堂和駿、高新和駿等項目公司，主攻高端精裝及度假產品；其后在各個城市成立項目子公司，進行板圖擴張。藍光文旅成立于2010年1月，與峨眉山市簽訂“峨眉山世界文化旅游產業園項目招商引資協議”，形成政企合作模式，主要進行旅游、產業地產等業務板塊。成都和駿投資成都中普實業重慶中弘房地產成都正元建設四川和駿實業金堂和駿實業高新和駿實業雙流和駿實業自貢和駿實業南充和駿實業綿陽和駿實業昆明和駿實業北京和駿實業藍光文旅金牛和駿實業PART

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企業背景分析/藍光BRC企業組織架構1、1990年，藍光實業成立，92年首個商業項目建成。2、2000-2004年，開發商業項目近20個，總面積達70萬㎡，單個項目體量均在20畝左右，利于消化。

企業發展第一階段（1990-2004年）

企業發展第二階段（2004-2008年）企業發展第三階段（2008年-至今）起步發展期投身小型商業資本累積產品線擴張進軍高端市場產品多元化發展1、2010年推出公館1881、云鼎等高端項目。2、2010年藍光文旅成立，全面啟動高端旅游產業，都江堰動漫城、金堂“大觀嶺”度假項目地塊均處于待動工狀態。快速發展期正式涉足住宅開發標準化制、薄利多銷1、2005-2007年，開發諾丁山、雍錦灣、凱麗濱江等住宅項目，銷售額超60億元。2、2006年，藍光換標BRC。3、截止2008年8月，成功推出了20余個住宅樓盤。各階段主力產品1990-2004：社區商業、專業市場2000-至今：物業管理、不動產經濟2004-2008：高密度住宅地產2008-至今：高端住宅、產業地產2009-至今：多元化產品、綜合項目企業發展第四階段（2009年-至今）領土擴張理念化、精細化面向全國布局1、

2009年，藍光攜手云南白藥開發昆明項目，同時進軍重慶、自貢。2、2010年，北京拿地，計劃作為第二總部；同時在四川綿陽拿下近47畝住宅用地。3、2011年，在浙江嘉興、四川遂寧拿地。4、推出藍光CRM人居工程十大保障體系。多角度運作自2009年起進行產品精細化研究，注重企業文化經營。2010年戰略轉變，系列營銷動作面向全國展開，從硬件設施到軟件服務均以體現其高端價值為主。由商業地產起步，以傳統休閑生活廣場定位，采取小體量控制資金總量及資金鏈，迅速回收資金。單一的商業產品線住宅持續采取相對低價策略，實現項目的快速運轉，“標準化復制、薄利多銷、拿面積適中口岸好的地”。中高端住宅密集開發高端資源整合“藍光文旅”是一種全新的政企合作模式，所持項目業態復雜、重資產特征明顯、資金占用率高。經歷20余年的發展，藍光和駿已形成以住宅開發為主，商業地產開發為輔，逐步涉足旅游地產等多元化發展的產品開發思路。同時，公司亦形成立足成、渝、昆為核心的西南經濟圈，覆蓋華北、華東、華中的戰略布局。PART

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企業背景分析/藍光BRC企業發展歷程PART

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企業背景分析/藍光BRC全國戰略布局藍光各城市代表作城市開盤時間建筑面積價格物業形態十里藍山重慶2010/1024萬方4500-7500元/㎡別墅、電梯、洋房云鼎北京2010/83.5萬方36000元/㎡電梯住宅頤明園二期（待售）昆明///電梯住宅藍光企業擴張路線成都片區---成都主城區川渝片區---成都、重慶、南充綿陽長江三角洲---嘉興、遂寧、成都京滇片區----成都、自貢、峨眉山市、北京、昆明1990年-2008年2009年2010年2011年藍光地產的擴張戰略：充分發揮土地價值，以穩健精耕細作的開發模式，立足四川，發展西南（重慶、昆明），并向北京、長三角等區域延伸。重慶北京四川北京云鼎十里藍山昆明頤明園待售藍光發展戰略圖：PART

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企業背景分析/藍光BRC項目省內布局自貢貢山壹號峨眉山峨秀湖成都藍光項目在川布局南充香江國際藍光大廈、金荷花、香檳廣場、富麗/凱麗系列、觀嶺高爾夫國際社區等香江國際（南充）、花滿庭（成都）峨秀湖（峨眉山）、貢山一號（自貢）、公館1881（成都）、SOFA社區（成都）等1990-2008年重心：成都2009年重心：南充、成都藍光開發代表項目2010年重心：峨眉山、自貢、成都藍光各城市代表作城市開盤時間建筑面積價格物業形態香江國際南充2009.1165萬方高層4100-6300多層7300-8300電梯住宅、洋房貢山壹號自貢2010.740萬方3500電梯住宅峨秀湖峨眉山2010.811萬方（住宅）8000-28000別墅、洋房、公寓新雙楠項目（成都）、富力東方旁項目（成都）2011年重心：成都藍光集團在川內主要布局在4個城市，共12個項目公司，在售項目9個。藍光地產截止2011年2月土地儲備情況時間地塊位置占地面積（㎡）可建面積（㎡）成交價格（萬元）07.9.14成華區保和鄉勝利村2、3、4、12、13、14組8894244471016943508.1.30綿陽安縣安昌鎮沙金村三組310524657845409.3.19都江堰灌口鎮高埂村一、七組2377738043321009.7.31都江堰玉堂鎮三臺村、白玉村5654922619661610.4.9青羊區培風村10組、萬家灣村6組314321131553795410.4.9青羊區萬家灣村6、7組301671086024072610.12.30武侯區吉福村，順江村36238924084851411.3.7浙江45114/2751511.3.25遂寧71934約10萬平米32910截止2011年2月底，藍光地產土地儲備總量達42萬方，其中川渝片區占比72%。土地多為商住性質，目前合作拿地較為頻繁，其他城市土地儲備占比持續增加，單塊土地體量大，耗資量大。2011年所拿土地多用于開發高端住宅以及綜合產業項目。PART

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企業背景分析/藍光BRC土地儲備情況土地獲取方式解析：一級土地整理：藍光由于品牌效應，是當地政府招商引資對象。（例如峨眉山峨秀湖項目）主要通過常規土地招牌掛競拍獲取PART

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企業背景分析/藍光BRC企業組織架構成都各項目部香江國際項目部貢山壹好項目部綿陽項目部峨秀湖項目部頤明園項目部十里藍山項目部北京項目項目部圣菲項目部都江堰項目部觀嶺項目部項目部股東大會董事會董事長品牌及CRM委員會人力資源委員會戰略投資委員會財務委員會總裁成本控制專委會產品技術專委會招標投標專委會預算管理專委會質量安全專委會總裁助理策劃中心產品策劃部營銷管理部品牌媒介部CRM部副總裁成都分公司常務副總裁創意技術中心創意管理部精裝修管部理總工辦安全質監部總裁助理南充公司自貢公司綿陽公司副總裁峨眉文旅公司招標采購中心招標管理部集中采購部供應商服務部副總裁總裁助理昆明公司重慶公司總裁助理綜合管理中心人力資源部企業管理部信息管理部總裁辦公室觀嶺公司北京公司財務管理中心首席財務官資本運營部資金管理部公司業務部會計管理部預算管理部計劃管理部成本管理部杭州辦事處審計法務中心監察審計部法律事務部監事會主席公司最高權利、決策機構公司高管層公司一級中心公司虛擬組織監事會行政關系董事會虛擬中心副總裁（董事會秘書）投資發展中心143

+115藍光組織結構優劣勢分析：龐大的后臺管理：造成人利資源的浪費。樹狀的組織結構：造成業務流程過長。各個部門職能平行：造成企業無主力部門，像（萬科：企業的主力部門為營銷部門；中海的主力部門為工程部）。職能中心配備完善：職能中心配備完善，在支撐總公司運營的同時還滿足外拓市場的需求。財務管理中心總控財務：財務管理中心總控財務避免外部招標項目的重大失誤。總部集權分公司執行制度：總部集權，分公司執行制度，能使總部意志及時下發至分公司。建立專屬的文化部門展示對內對外形象：設立專門的文化部門，對內是利用藍光學院對員工實行物質和精神激勵，降低流失率；對外樹立良好統一企業形象。優勢分析：劣勢分析：PART

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企業背景分析/藍光BRC企業組織架構

戰略管理

經營計劃預算管理

財務核算

績效考核戰略投資部計劃管理中心以項目為線索的總控計劃財務管理中心計劃管理中心成本管理中心按照項目從購地、開發到銷售的關鍵節點的時間線索分解為年度經濟計劃（指相關收入和成本部分）進度管理目標成本擬定、動態成本監控執行費用預測財務管理中心進行半年度和年度的財務分析和匯報于管理層，交給財務專委會審議，并送董事局管理中心向其他輔助部門收集與項目非直接相關的年度費用預測部分（結合年度經營計劃制定年度先進預測及經濟任務指標）對現金流進行監控公司管理層建立考核體系作為公司管理重要依據利用考核體系對經營計劃的部分關鍵指標的落實與否進行年度考核目前公司的預算管理體系可分解為戰略管理、經營計劃、預算管理、財務核算分析以及績效考核五個流程。PART

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企業背景分析/藍光BRC企業預算體系輔助的基礎平臺核心業務操作平臺

明源地產ERP系統（CRM）明源成本管理系統用友U870財務管理系統宏景世紀人力資源系統（HR）藍光供應鏈信息系統

企業信息門戶系統（EIP）藍光集團單點登陸系統（SSO）藍光集團活動目錄（AD）藍光集團電子公文審批系統（OA）藍光BRC網站藍光集團會議視頻系統充分發揮內外部資源的有效利用公司建立了一系列的信息平臺，滿足日常業務運作的需要：

目前公司的預算管理尚未通過信息平臺實現，預算的編制、執行、分析與考核還似乎通過手工方式來實現。目前公司的信息管理中心負責信息化規劃、IT管控機制、流程規范和相關應用系統的實施組織、日常維護和持續改進工作。PART

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企業背景分析/藍光BRC企業信息平臺13藍光企業通過報刊（藍光視界），藍光公益事業，以及各種活動，來擴大品牌影響力，以CRM系統運營和服務模式，挖掘客戶需求，獲得更多客戶的認可。企業文化特征客戶滿意是藍光的第一目標，尊重和關心員工的個人利益。34用心建筑生活。1發展愿景立志成為世界級的城市運營商。2

為客戶提供高品質的產品和服務；用穩健和創新推動企業不斷發展從而為所有利益相關方創造持續的價值。企業使命核心理念企業宗旨企業文化BRc含義B—Blue（藍色）——表達了尊重生命的人本精神R—Realestate（地產）——表達藍光成為世界級房地產開發商的理想愿景C—Customer（客戶）——一切以客戶為尊文化主線：企業以人為本、用創新推動發展、以客戶價值為導向的房地產開發企業PART

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企業背景分析/藍光BRC企業文化藍光地產以“尊重和關心員工個人利益”為核心理念，集團建立藍光培訓學院緊密圍繞公司戰略，以培養藍光人才為己任，努力實現企業和員工的共同成長、共同發展，加強員工價值與企業價值的提升，形成具有自身特色的人才培養模式。經理人管理培養提升班發掘和培育有管理潛質的員工，為學員量身定制培訓課程，全方位的彌補管理知識、領導藝術、人力資源管理等知識和技能，為公司培養、儲備更多的優秀管理人員。藍光大講堂面對全體員工開放，以傳播思想、開闊視野為基本原則，引入行業一流專家進行講座、互動，促進員工對新思想、新材料、新技術、新形勢的了解，提升員工隊伍綜合素質，關注員工身心健康、調試工作狀態，目前已形成先進管理思想、名企案例、員工健康等系列課程。海外學習為拓展視野、增進交流，學習并引入海外先進理念，每年派遣員工參加海外參觀、學習，提升相關人員業務能力和視野。123發掘和培養內部中、基層管理干部和新任干部，提升管理素質和文化認同度，培育職業精神和職業技能，建設管理人才梯隊，提升經理人綜合管理能力。通過體驗、授課、傳幫帶以及發放標準教材等方式，促進新員工融入藍光文化氛圍，促進員工職業素質的提升和職業精神的培育。學習多樣化，豐富和開闊員工視野，同時也是提高企業發展的路徑之一。PART

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企業背景分析/藍光BRC企業文化PART

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產品線研究產品開發區域及階段特征2.產品線分析/產品發展史城市的選擇上藍光BRC以大成都作為重點，輻射四川二線城市投資，除此之外，逐漸開始在國內一些經濟繁榮重點城市投資布局。PART

2藍光BRC藍光進駐城市情況進駐省份進駐城市北京北京重慶重慶云南昆明四川成都、綿陽、自貢、遂寧、南充、峨眉山浙江嘉定2.產品線分析/產品發展史時間開發區域物業類型項目階段特征1993～2000成都商業/辦公/步行街藍光大廈、世紀電腦城、羅馬假日廣場等藍光從成都起步，產品以商業、辦公為主。2001～2003成都商業/商住樓/專業市場玉林生活廣場、金荷花、藍色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等開始嘗試專業市場開發模式，并且首次開發商住項目，以小戶型產品為主。2004～2005成都綜合體/商住樓/住宅/商業春江花月、香檳廣場、郁金香廣場、君悅領地等首次開發城市綜合體、住宅、主題商業項目。2006～2008成都小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國際集中開發住宅項目，并且研發出了凱麗系和富麗系兩類產品，首次開發高爾夫別墅項目。2009成都/南充/重慶/綿陽電梯/別墅花滿庭、十里藍山、香江國際等藍光進駐南充、重慶等城市，產品以電梯為主，少量別墅產品。2010成都/自貢/峨眉山市/北京/昆明高層/精裝房/度假社區北京云鼎、公館1881、貢山一號、SOFA社區、峨秀湖等藍光入駐自貢、北京、峨眉山市、昆明等城市，產品以精裝電梯為主，并且首次開發度假型社區和音樂主題社區。2011成都/遂寧/嘉興高層/遂寧項目、嘉興項目等藍光地產在西南地區率先啟動綠色建筑戰略，倡導綠色住宅理念。產品開發區域及建筑類型PART

2藍光BRC2009年以前，公司開發區域主要集中在大成都范圍，物業類型從以商業開發為主逐步轉化為以住宅開發為主；09年后，開始向省內二三線城市（南充、自貢等）及沿海發達地區進行戰略布局；從住宅產品線看，藍光BRC于2010年開始起涉足高端、精裝產品線研發，同時，藍光BRC亦從2010年起進入旅游地產的開發領域。產品線發展時序2001-2003年2004-2005年2006-2008年2009年商業、商住商業、辦公1993-2000年君悅領地藍光大廈、羅馬假日廣場藍色加勒比、玉林生活廣場藍光的產品線主要分化于2006年之后，由先前的商業或商住開發轉變為純住宅以及別墅開發，從09年開始走向川內二級城市以及經濟發達區域。2010年開始住宅產品線轉向高端或度假產品市場，2.產品線分析/產品發展史PART

2藍光BRC2010年2011年綜合體、商業、商住、住宅香檳廣場春江花月郁金香廣場住宅富麗系凱麗系香瑞湖紫檀山皇后國際圣菲TOWN香碧歌莊園雍錦灣花滿庭進駐二級城市和外省市高端及度假項目公館1881峨秀湖遂寧項目嘉興項目2.產品線分析/產品發展史藍光BRC成功開出了凱麗系、富麗系、別墅系、商業系等多條產品系列。產品住宅建筑類型PART

2藍光BRC藍光BRC一直堅持用心建筑生活的開發理念》別墅產品線2.產品線分析/產品線細分及各產品線核心特征產品線綜述藍光別墅產品線研發起步較晚，始于2006年，首次嘗試別墅疊拼產品，其別墅產品可分為三個階段第一階段別墅屬川西民居建筑元素，且為疊拼產品，代表項目為雍錦灣、紫檀山；第二階段以香碧歌莊園、香瑞湖等聯排別墅為代表，引進了法式莊園風情及南加州風格；第三階段以觀嶺國際社區高爾夫景觀全別墅產品線為代表，強調“讓生活回歸自然”的理念，在規劃和設計上注重打造更生態舒適的居住環境。代表項目雍錦灣、紫檀山（第一階段）、香碧歌莊園、香瑞湖（第二階段）、觀嶺國際社區（高爾夫別墅）上海·綠城玫瑰園PART

2藍光BRC雍錦灣觀嶺國際香碧歌莊園》電梯產品線2.產品線分析/產品線細分及各產品線核心特征產品線綜述藍光電梯產品線研發始于2002年，以商住小戶型產品為主發展到后面的普通電梯以及高端電梯產品第一階段電梯屬商住性質產品，且為小高層，代表項目為藍色加勒比、金色夏威夷等；第二階段以富麗錦城、花城、凱麗濱江、凱麗香江等高層電梯為代